Pentru acești cumpărători, cea mai bună opțiune pentru a investi în proprietatea din Dubai poate fi achiziționarea dreptului de proprietate asupra unei camere de hotel sau a unui apartament de serviciu. Care este și care sunt caracteristicile alegerii și achiziționării de proprietăți imobiliare în complexele hoteliere, am decis să îl întrebăm pe directorul executiv al IMEX, imobiliare Arthur Kobozev.
Arthur, spune-mi, ce obține cumpărătorul când cumpără proprietăți într-un hotel sau apartamente deservite la hotel?
Cumpărătorul, în acest caz, devine proprietarul nu numai al unui finisaj la cheie, ci și al proiectării camerelor de către designeri celebri, precum și a mobilierului, aparatelor electronice și electrocasnice și a obiectelor interioare. Operatorul companiei hotelului își asumă toată responsabilitatea pentru întreținerea, repararea, proiectarea corespunzătoare și întreținerea oaspeților în conformitate cu standardele hotelului. De regulă, camere și apartamente sunt oferite spre vânzare în lanțurile hoteliere din categoria 4-5 *.
Care sunt avantajele achiziționării unui apartament hotelier în comparație cu achiziționarea unui apartament dintr-un complex rezidențial obișnuit?
Beneficiile acestui tip de investiții sunt evidente. Proprietarii de apartamente hoteliere primesc în proprietatea lor nu doar o unitate imobiliară cu un decor „design”, mobilier și un set de echipamente de înaltă calitate. Poate că principalul lucru este că cumpărătorul unui astfel de imobil are dreptul să utilizeze toate facilitățile hotelului - servicii de cameră, servicii de menaj și concierge, centre spa și săli de fitness, baruri și restaurante. În plus, din moment ce proprietatea este dobândită, cumpărătorul are dreptul să solicite vize de rezidență în Emiratele Unite pentru el și pentru membrii familiei sale.
Acesta este, de fapt, investitorul achiziționează o parte din hotel în proprietate?
Nu chiar așa. Există o diferență între proprietatea aflată sub controlul complet al operatorului hotelului și proprietatea deservită numai de hotel, dar nu administrată de aceasta.
Și care este diferența?
Cert este că atunci când un investitor achiziționează o cameră de hotel sau apartamente sub conducerea unui hotel, atunci în același timp cu contractul de vânzare (sau, alternativ, în contractul de cumpărare în sine), el semnează un acord privind transferul proprietății (în acest caz, o cameră de hotel) la conducerea operatorului hotelier. Acest acord reflectă standardele de funcționare a bunurilor imobiliare, valoarea acestuia, precum și procedura de obținere și distribuire a veniturilor din utilizarea sa. Adică, firma operatoră preia nu numai întreținerea bunurilor imobiliare, ci și managementul acesteia pentru a genera venituri. Condițiile de reședință ale proprietarului în locuința achiziționată sunt specificate separat, respectiv perioada în care este posibilă o astfel de cazare, procedura de rezervare, costul vieții care depășește perioada convenită ș.a.
Dacă vorbim despre apartamente care sunt deservite doar de operator, atunci în acest caz, proprietarul de locuințe dispune de proprietatea sa. El poate locui singur în apartamente sau le poate închiria, fie independent, fie cu ajutorul unei companii de administrare. Dar, ca și în cazul unei camere de hotel, proprietarul imobilului este obligat să plătească pentru întreținerea apartamentelor sale în conformitate cu standardele companiei operator.
Cine este, în opinia dumneavoastră, interesat în primul rând de achiziționarea de apartamente la hotel?
Aș elimina cele două grupuri țintă principale de cumpărători de apartamente hoteliere. Primul grup include investitorii care ar dori să utilizeze imobiliare pentru propria lor viață confortabilă (sau pentru șederea rudelor, prietenilor și cunoscuților) pentru o perioadă scurtă de timp într-un an, de exemplu, în perioada vacanțelor sau a vacanțelor. În același timp, investitorul este scutit de nevoia de a avea grijă constantă de întreținerea bunurilor imobiliare și de a suporta costuri suplimentare de exploatare, însă, dimpotrivă, poate conta pe obținerea unui profit din aceasta. Alegerea acestui grup este o cameră de hotel sau un apartament gestionat de un operator hotelier.
În al doilea grup, includ clienții dornici să obțină tot ce este mai bun și sunt dispuși să suporte unele costuri suplimentare. Deși în acest caz, beneficiul lor este evident: de fapt, locuiesc într-un hotel de cinci stele, în același timp plătesc doar o mică parte din costul „camerei” și au flexibilitatea de a-și folosi proprietatea. Dacă este necesar, pot adresa The Address, Downtown Burj Dubai să își transfere locuințele către conducerea companiei operator pentru a genera venituri sau pentru a le vinde pentru a returna investiția. Pentru această categorie, alegerea apartamentelor hoteliere.
Într-un fel sau altul, însă pentru orice investitor este important ca proprietatea sa să posede atractivitate maximă. Cum merg lucrurile în industria hotelieră, se reflectă consecințele crizei în ea?
Conform celor mai recente date publicate în studiul global Deloitte, în 2008, Dubaiul se află pe locul doi și al treilea în clasamentul mondial în ceea ce privește venitul mediu dintr-o cameră de hotel și, respectiv, prețul mediu al camerei. Costul mediu al unei camere în hotelurile din Dubai în 2008 a fost de 300 USD pe zi, iar venitul mediu dintr-o cameră a fost de USD 237. Doar Moscova este în fața Dubaiului, ceea ce nu este surprinzător, având în vedere că capitala Rusiei este lider mondial în ceea ce privește prețurile proprietății și cu prețul vieții.
În același timp, hotelurile din regiunea Orientului Mijlociu au fost cel mai puțin afectate de consecințele crizei economice globale, arătând în a doua jumătate a anului 2008 o creștere a ratei venitului mediu pe cameră cu 14,5%.
Desigur, ar fi nejustificat să credem că anul acesta afacerile hoteliere din Dubai vor crește în același ritm, cu toate acestea, în comparație cu alte țări, acest emirat are toate șansele să rămână în frunte. Apropo, ultimele cifre din februarie 2009 confirmă acest lucru. Deși rata generală de ocupare a hotelurilor din Dubai a scăzut ușor, dar, în general, rămâne la un nivel foarte ridicat, apropiindu-se de 80%, iar hotelurile de plajă din Dubai au fost pline de 95% în februarie.
Câte oferte de apartamente la hotel există acum pe piață?
Există o mulțime de oferte pentru apartamente hoteliere pe piața din Dubai. Cu toate acestea, ar trebui să abordați foarte atent selecția. Întrucât achiziționați nu numai o proprietate, ci și un set de drepturi și obligații legate de utilizarea acesteia, este necesar un studiu deosebit de atent al documentelor relevante. În plus, ar trebui să evaluați perspectivele proiectului hotelier în sine, în care aveți în vedere posibilitatea de a achiziționa apartamente. Și, desigur, atunci când cumpărați orice proprietate, trebuie să vă familiarizați cu toate opțiunile posibile pentru a face alegerea care se potrivește cel mai bine cerințelor dvs.
De exemplu, dacă sunteți om de afaceri și vizitați Dubai în principal pentru afaceri, atunci ar trebui să acordați atenție apartamentelor din complexele hoteliere noi din districtele de afaceri ale orașului. Unul dintre cele mai recente astfel de proiecte este The Address, Downtown Burj Dubai, care a fost deschis în octombrie anul trecut și este gestionat de operatorul hotelier Emaar Hospitality Group. Această clădire elegantă cu 63 de etaje are o locație strategică în inima centrului Dubai, în imediata apropiere a celei mai înalte clădiri din lume - Burj Dubai. Costul apartamentelor de aici începe cu 950 de mii de dolari.
Dacă sunteți în căutarea unui loc unde să vă relaxați pe mare, atunci ar trebui să acordați atenție proiectelor hoteliere de pe insula „Palm” din The Palm Jumeirah. De exemplu, apartamentele de lux de la Grandeur Residences pot fi achiziționate cu aproximativ 6.400 USD pe metru pătrat. Conform celor mai pesimiste estimări, venitul net anual la transferul apartamentelor la hotel va fi de 5 8% din investiția totală. În același timp, vreau să subliniez încă o dată că proprietarul este scutit de toate problemele și cheltuielile de întreținere și gestionare a bunurilor imobiliare și este liber să aleagă dacă să locuiască în apartamentele sale sau să le închirieze pentru a obține un venit constant.
Ei bine, o altă opțiune tipică este atunci când achiziția de apartamente hoteliere este considerată în primul rând ca o investiție și abia atunci - ca o oportunitate de a avea locuințe. Aici puteți recomanda să acordați atenție proiectelor marilor lanțuri hoteliere internaționale. De exemplu, este posibil să achiziționați o cameră de hotel administrată de lanțul elvețian Movenpick pentru a rămâne acolo 30 de zile pe an gratuit, sau în orice alt hotel din același lanț din lume, cu reduceri semnificative. Mai mult, în primii trei ani, compania operator îi garantează proprietarului un venit net anual de 6,7% din valoarea investițiilor plasate. Costul acestui număr este de 175 de mii de dolari.
Să trecem la recomandări practice pe tema abordării alegerii unui obiect de investiție?
Cea mai importantă recomandare este să încerci să vezi totul cu propriii tăi ochi. Și pentru aceasta, noi, la IMEX Real Estate, organizăm tururi gratuite de familiarizare pentru Dubai pentru clienții noștri. Oferim clienților noștri un program bogat individual pentru ziua respectivă, cu vizite la toate proiectele de interes. În timpul turului, clienții noștri pot vedea și compara singuri nu doar obiecte individuale de vânzare, ci toate proiectele principale ale noii dezvoltări urbane, pentru a determina în mod conștient direcția căutării. Consultanții noștri care însoțesc clientul vor arăta, spune și răspunde la toate întrebările dvs. în timp real. Acest serviciu este destinat să ofere clienților cea mai completă imagine a pieței imobiliare din Dubai și este solicitat, în primul rând, de cei care se gândesc mai întâi la achiziționarea de proprietăți imobiliare în Emirates.
Ofertele dvs. acoperă doar proiecte din Dubai?
Desigur, oferte interesante pentru camere și apartamente de hotel nu sunt doar în Dubai. Și, deși piața imobiliară din Dubai este cea mai mare și cea mai dinamică, dacă clientul are dorință, putem oferi opțiuni interesante în Abu Dhabi și în emiratele de nord. Mai multe informații detaliate despre ofertele IMEX Real Estate, precum și posibilitatea de a solicita specialiștilor noștri sunt disponibile pe site-ul nostru www.imexre.com
Mulțumesc pentru conversație. Vă dorim succes.
