Întrebare: În situația crizei financiare globale, ce ar trebui să facă cumpărătorii de bunuri dacă vânzătorul a dispărut, biroul său este închis, iar telefoanele nu răspund?
Răspuns: Fiecare rezident al Emiratelor Arabe Unite, adică tu și cu mine, suntem asociați direct sau indirect cu piața imobiliară din Dubai. Criza economică care afectează toate țările lumii, într-un fel sau altul, afectează fiecare persoană. Trebuie admis că criza financiară internațională, care a implicat restricții privind împrumuturile către cumpărători și creșterea ratelor de creditare, a obligat mulți dezvoltatori să-și înghețe proiectele la nesfârșit. Legea nr. 8 din 2007 privind contul de escrow a obligat organizațiile să deschidă conturi de garanție sau de încredere pentru proiectele lor, oferind astfel cumpărătorului informații mai inteligibile despre calitatea dezvoltatorului și fiabilitatea acestuia. Astăzi, toate organizațiile noi trebuie să respecte această lege. Cu toate acestea, unele surse imobiliare raportează că la sfârșitul anului 2008, noua Lege nr. 8 se va aplica tuturor dezvoltatorilor imobiliari existenți în Dubai. Biroul de supraveghere imobiliară (RERA) și noua Lege nr. 8 vor permite cumpărătorilor de proprietăți din Dubai care au pierdut investiții în trecut din cauza întârzierilor în construcții să se simtă mai încrezători. Autoritatea de control imobiliar (RERA) avertizează strict investitorii imobiliari cu privire la necesitatea de a acorda atenție următorilor factori:
- Dezvoltatorul imobiliar trebuie să fie înregistrat la RERA și să aibă un număr de înregistrare
- Contribuțiile în numerar ale dezvoltatorului trebuie creditate în contul de încredere (contul de încredere) deschis la o bancă autorizată de RERA. Un broker imobiliar trebuie să aibă un certificat special cu ștampilă și număr de înregistrare RERA.
În plus, primul lucru pe care ar trebui să îl verifice un cumpărător de proprietăți este dacă dezvoltatorul este înregistrat la Departamentul Funciar Dubai. Doar Departamentul funciar poate garanta protecția drepturilor cumpărătorului și abia atunci cumpărătorul poate semna un Memorandum de înțelegere (MOU) sau un contract cu dezvoltatorul. Singura măsură pe care cumpărătorul o poate lua este să depună o plângere (cerere). Apoi urmează procesul ei într-o instanță civilă, care poate fi atașată la o plângere la o autoritate superioară. Cumpărătorul poate depune o plângere la RERA și alte autorități relevante, cum ar fi poliția și instanța. Adică, în situația de mai sus, dacă dezvoltatorul a dispărut și biroul său este închis, trebuie să contactați departamentul de anchetă al poliției locale și să depuneți o plângere împotriva dezvoltatorului.
Întrebare: Vă rugăm să numiți instituțiile statului, unde ar trebui să faceți reclamații cu privire la imobiliare?
Răspuns: Autoritatea de Supraveghere Imobiliară (RERA) este principalul organism din Dubai responsabil de legalizarea sectorului imobiliar. În cazul unei dispute cu dezvoltatorul, cumpărătorul trebuie să contacteze mai întâi RERA, iar conducerea va examina cererea și esența acesteia, precum și va verifica contractul semnat de cumpărător.
RERA va depune dosarul la Curtea imobiliară, care este în esență o instanță civilă. Controversele privind neplăcerile de plată rezultate din termenele de întârziere de construcție se încadrează în cea mai mare categorie de creanțe primite de noul tribunal imobiliare din Dubai. Această instanță poate accepta cauza în procedură dacă ambele părți au mers la instanță și și-au înregistrat numerele și adresele de contact. Experții care se află într-un tribunal imobiliar trebuie să fie aprobați de instanțele din Dubai și să jure că vor trata cazurile în mod imparțial și echitabil.
Intrebare: Pot returna banii platiti pentru imobiliare?
Răspuns: Depinde de condițiile contractului, semnate de ambele părți, și de obligațiile reciproce prevăzute în contract. Contractele indică de regulă legislația în care se încadrează. Dacă acest lucru se datorează contractului și dacă există încălcări evidente ale articolelor sale de către dezvoltator, cumpărătorul are dreptul să ia măsuri pentru a-și proteja drepturile în instanță sau într-o altă formă alternativă pentru a încerca să găsească o soluție la situația în litigiu. Cumpărătorul ar trebui să fie la curent cu principalele prevederi ale contractului și să-și protejeze drepturile în cele mai eficiente moduri de a demonstra că dezvoltatorii nu au construit ceea ce au promis sau au făcut-o în timp nepotrivit. De obicei, în contractul de vânzare există clauze speciale care stipulează posibilitatea întârzierilor bazate pe motivele nerespectării termenelor de construcție care sunt direct legate sau independent de dezvoltator. Aceste dispoziții explică, de obicei, în ce etapă cumpărătorul poate rezilia contractul unilateral și care va fi valoarea plăților și compensațiilor datorate acestuia. Investitorii ar trebui să acorde o atenție deosebită articolelor din acord, care stipulează datele punerii în funcțiune a instalației și din motivele pentru care dezvoltatorul poate schimba acești termeni. Pentru ca un contract să fie un document juridic cu adevărat legal, obligațiile contractuale trebuie înlocuite cu o satisfacție proporțională. Satisfacția proporțională este câștigul sau pierderea primită de părți și motivarea părților pentru a-și îndeplini obligațiile contractuale. Acest lucru depinde din nou de decizia instanței care examinează plângerea cumpărătorului.
Întrebare: Cine poate garanta că construcția proiectelor planificate va continua?
Răspuns: Plățile efectuate de cumpărătorii de proprietăți off-plan în Dubai vor fi protejate de conturi de încredere administrate special, așa-numitele conturi escrow, conform Legii conturilor de încredere nr. 8. Această lege este obligatorie pentru orice companie sau persoană fizică care primește plăți pentru imobiliare a căror construcție nu este încă finalizată. Dezvoltatorii care lansează noi clădiri rezidențiale sau comerciale cu mai multe etaje și comunități ar trebui să contacteze Departamentul Funciar Dubai pentru a deschide un cont de garanție. Banii plătiți de cumpărători sau instituții financiare pentru unitățile imobiliare vor fi creditați într-un cont special deschis pentru fiecare clădire nouă specifică la o bancă autorizată. Legea prevede că dezvoltatorii trebuie să numească un manager pentru un cont de garanție, care va monitoriza utilizarea fondurilor din cont. Dezvoltatorul ar trebui, în primul rând, să primească un certificat de la un consultant care lucrează la instalație, care indică de obicei ce fază de construcție a fost deja finalizată. Administratorul contului de garanție trebuie să anunțe Departamentul Funciar cu privire la sumele care au fost emise dezvoltatorului. Chiar și după finalizarea proiectului, dezvoltatorul nu va avea acces la sumele din cont. Departamentul funciar îngheață 10% din costul proiectului pe contul de garanție pentru un an după finalizarea construcției, până când toate unitățile imobiliare sunt înregistrate pe numele cumpărătorilor și se eliberează ultimele documente care confirmă dreptul de proprietate.
Dacă nu sunt îndeplinite cerințele legii, dezvoltatorul poate fi amendat cu cel puțin 200 mii AED. În plus, pentru a reduce nivelul speculațiilor de piață, RERA a emis un Decret din 1 ianuarie 2009, în care dezvoltatorii și băncile sunt rugați să nu perceapă cumpărătorilor și investitorilor mai mult de 20% din valoarea imobilelor înainte de începerea construcției. "Pentru imobiliare aflate în construcție, dezvoltatorii care au colectat mai mult de 20% din valoarea contractuală a proprietății de la cumpărători ar trebui să înceteze imediat să mai plătească alte plăți până când sumele încasate în conturile de garanție încep să ajungă la construitori." De asemenea, RERA a emis proceduri de reglementare referitoare la Legea nr. 13, care a instituit Registrul provizoriu de proprietăți pentru toate proprietățile planificate care trebuie înregistrate la Departamentul. Astfel, Departamentul Funciar poate garanta că toate obiectele imobiliare planificate se încadrează în cerințele de mai sus, pe care dezvoltatorii trebuie să le respecte cu strictețe.
