Helen Mathieu
Consilier juridic și notar (Canada).
Membru al Baroului Baroului din Canada și Quebec.
Creșterea fără precedent a populației din Emiratele Arabe Unite datorită lucrătorilor care vizitează, numărul tot mai mare de turiști în mod exponențial și un număr imens de proiecte internaționale au provocat un boom fără precedent în domeniul imobiliar din Dubai. Originile acestui boom au fost date în 2002, când domnitorul Dubaiului, Alteța Sa Șeic Mohammed bin Rashid AlMaktum, a anunțat că dreptul de a deține anumite tipuri de proprietăți imobiliare în emirat va fi acum acordat tuturor investitorilor, indiferent de cetățenia lor. Conform legii de bază, dreptul de proprietate asupra proprietăților imobiliare din emiratul Dubai este limitat și se acordă numai cetățenilor din Emiratele Arabe Unite și din țările Golfului, precum și companiilor care sunt deținute 100% de cetățenii acestor țări. Prin urmare, o companie înregistrată în Emirate, ai cărei acționari sunt resortisanți străini (de exemplu, o companie cu răspundere limitată - LLC, 49% din care este deținută de un străin), nu va fi considerată „locală” în sensul obținerii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Companiile străine și persoanele fizice au dreptul la proprietate gratuită asupra imobilelor numai în anumite zone.
Termenul „freehold” sau „proprietate liberă asupra bunurilor imobiliare” este un concept care a fost folosit de multă vreme în Emirate. O persoană care posedă dreptul de proprietate liberă asupra bunurilor imobiliare este considerată proprietarul absolut al terenurilor și clădirilor cărora li se aplică acest drept. Proprietarul are dreptul să locuiască, să utilizeze și să primească venituri din bunuri imobiliare pentru o perioadă nelimitată de timp sau până când proprietarul transferă proprietatea către un alt proprietar. moștenitorii proprietarului imobilului au dreptul de a moșteni proprietatea după moartea proprietarului. Este destul de clar că, odată cu lansarea unor proiecte imobiliare la scară largă, precum portul de agrement din Dubai, emirates Hills, Insulele Jumeirah, trei insule artificiale Insulele Palm, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The Paadows, The Springs și Arab Ranches, introducerea noii legi imobiliare a fost întâmpinat cu mare așteptare și interes.
Deci, ce spune exact noua lege imobiliară? Ce drepturi sunt acordate sau, dimpotrivă, limitate de noua lege? Și cel mai important, ce spune noua Lege despre proprietarii străini?
Cum să vă înregistrați dreptul?
Articolul 6 din noua lege prevede că Departamentul Funciar din Dubai va fi de acum înainte singurul organism care va recunoaște și va înregistra dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Înainte de introducerea noii legi la achiziționarea de bunuri imobiliare, înregistrarea cumpărătorului a fost efectuată în sistemul intern al dezvoltatorului respectiv. Sistemul intern de dezvoltatori a jucat și continuă să joace rolul unui instrument valoros pentru înregistrarea vânzărilor imobiliare. Cu toate acestea, în conformitate cu prevederile noii legi, după crearea Departamentului funciar, orice registru și alte baze de date pentru dezvoltatori nu vor fi considerate surse oficiale de informații.
În perioada de tranziție de la înregistrarea internă a dezvoltatorilor la un sistem unic de înregistrare în Departamentul Funciar Dubai, cele două părți au convenit că, în acele cazuri în care procesul de achiziție a fost finalizat și transferul proprietății a avut deja loc, înregistrările interne de înregistrare în sistemul dezvoltatorilor vor fi înlocuite cu înregistrări oficiale în departamentul funciar. Dacă imobilul este în construcție, cumpărătorul va fi înregistrat mai întâi în sistemul intern al dezvoltatorilor, iar după finalizarea construcției și punerea în funcțiune a clădirii, va trebui să depună o cerere către Departamentul Funciar pentru înregistrarea dreptului de proprietate pe numele său.
Este important să se facă distincția între cele două faze ale achiziției de bunuri imobiliare în construcție. În prima fază, când imobilul este în construcție, cumpărătorul nu are proprietatea directă asupra proprietății. La finalizarea construcției, transferul proprietății către cumpărător și plata tuturor plăților cu privire la valoarea proprietății, a doua fază începe atunci când cumpărătorul devine proprietarul integral al proprietății și poate solicita înregistrarea dreptului de proprietate în Departamentul Funciar.
Pentru a fi considerat un proprietar cu drepturi depline de bunuri imobiliare, nu este suficient ca cumpărătorul să aibă un singur contract de cumpărare și vânzare cu un dezvoltator. Cumpărătorul trebuie să transfere contractul către Departamentul Funciar împreună cu o cerere de înregistrare a dreptului de proprietate pe numele său. Dacă toate documentele prezentate sunt în regulă, Departamentul funciar va înregistra dreptul de proprietate al cumpărătorului în legătură cu acest obiect într-un singur registru de proprietăți imobiliare și va emite un certificat de proprietate. Acest certificat va fi documentul care confirmă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Cât costă?
În momentul înregistrării dreptului de proprietate în Departamentul Funciar Dubai, cumpărătorul și vânzătorul trebuie să plătească taxe de departament, care constituie în prezent 2% din valoarea de piață a bunurilor imobiliare, dar aceste cifre sunt revizuite și este posibil să se schimbe. În același timp, acțiunile cumpărătorului și vânzătorului în termen de 2% sunt determinate prin acord între părți. În plus, la transferul proprietății asupra proprietății de la dezvoltator la proprietarul direct, se percepe o taxă de transfer, a cărei sumă depinde de la cine este achiziționat imobilul: până la 3% pentru persoanele fizice și până la 1,5% pentru persoanele juridice. Dacă proprietatea a fost achiziționată în numele unei companii offshore, transferul de proprietate poate fi efectuat prin vânzarea companiei offshore împreună cu proprietatea sa. de fapt, cu acest tip de transfer, nu este vorba despre o vânzare de bunuri imobiliare, ci o companie offshore care deține proprietăți imobiliare, ceea ce reduce astfel dimensiunea comisionului de transfer.
Cum să moară proprietatea imobiliară?
Atunci când cumpără imobile în Emirates, de exemplu, în Dubai, mulți investitori pun întrebări despre moștenirea imobilelor în cadrul legii Sharia. În caz de deces, legea Emiratelor Unite se aplică testamentelor cetățenilor străini în ceea ce privește bunurile imobiliare din Emirate, în timp ce testamentul se extinde doar la o parte de 30% din această proprietate. în ciuda faptului că cetățenii străini au dreptul să aplice legislația țării lor, este foarte probabil ca bunurile să nu intre în posesia deplină a soțului / defunctului, întrucât legea Sharia distribuie bunurile între toate rudele de sânge. Pentru ca bunurile imobiliare să meargă la acele persoane pe care proprietarul dorea să le vadă în moștenitori, o opțiune ar fi crearea unei societăți offshore în care soții să acționeze ca administratori. În cazul decesului unuia dintre soți, acțiunile din societate vor fi transferate celui de-al doilea soț și al altor moștenitori. Cu alte cuvinte, în acest mod se realizează un transfer intern de acțiuni în cadrul companiei, care evită legea Sharia a moștenirii în legătură cu bunurile imobiliare. Pentru mai multe informații despre aspectele legale legate de achiziția de bunuri imobiliare în Emiratele Arabe Unite, vă rugăm să contactați consultanța juridică a Helene Mathieu Legal Consultants.
