Text: Helena Kryukova CÂND INTRODUCEM ORAȘUL VIITORULUI, PRIMUL NUMA vine DUBAI. ACELAȘI PREZINTĂȚI ȘI PIEȚUL IMOBILIAR EMIRAT: ÎNCALTAREA DIFICULTĂȚILOR, S-A ÎNVÂNZIT LA VIITORUL DEZVOLTĂRII SIGURANȚE, A NOUELOR PROIECTE FANTASTICE ȘI A CREȘTERE RAPIDĂ DE LA INVESTIȚII ÎN INVESTIMENT.
Dubai deține în mod regulat poziții de lider în ceea ce privește ratingul investițiilor prioritare în investiții imobiliare: în ratingul Savills, emiratul a ocupat locul doi în lume în ceea ce privește atractivitatea investițiilor în locuințe, iar ratingul Knight Frank prevede complet că Dubai va fi în curând în fața Londrei prin acest indicator. capital mondial de investiții.
Oferta și cererea - pe cantar
Alegerea investitorilor nu este surprinzătoare, deoarece pe lângă factorii principali, cum ar fi un nivel ridicat de rentabilitate a activelor, siguranța investițiilor și rata de rentabilitate a investițiilor, emiratul apare constant și în listele orașelor cu cele mai neobișnuite, interesante și semnificative proiecte imobiliare, cum ar fi proiectul de aerotropol Dubai South ( fostul Dubai World Central), numit de către experții Knight Frank drept unul dintre cele mai importante cinci proiecte de dezvoltare urbană din lume pentru investiții imobiliare.
Și, de asemenea, desigur, MBR City - District One cu cei șapte kilometri de lacuri artificiale Crystal Lagoons și cea mai mare plajă artificială din lume, complexul Aladdin City din inima Pârâului Dubai, inspirat de cultura arabă tradițională, trei parcuri tematice sub denumirea generală Dubai Parks and Resorts , proiectul de dezvoltare a insulelor artificiale din Insula Bluewater, cu cea mai înaltă roată Ferris din lume, Dubai Eye, complexul pe scară largă Dubai Creek Harbour, gigantul Dubai Frame și proiectul de dezvoltare a insulelor Insulele Deira. Și aceasta este doar o parte din acele proiecte uimitoare care vor apărea în Dubai în ajunul EXPO 2020.
Dar acest vârtej al proiectelor noi, care a surprins atât de repede Dubaiul, nu a putut decât să provoace stânjeneală printre mulți analiști obișnuiți să vadă capcanele în toate, mai ales în combinație cu o scădere a activității pe piața imobiliară și o reducere vizibilă a prețurilor. Ei bine, haideți să încercăm să clarificăm această imagine de ansamblu a unui viitor fantastic.
Principalul obstacol în diferite încercări de a oferi o prognoză cât mai clară posibil pentru dezvoltarea viitoare a pieței de locuințe din Dubai a fost numărul real de obiecte gata să intre pe piață în viitorul apropiat. La începutul anului, analiștii în această privință erau destul de mari: fără jenă, aceștia au afirmat că 30.000 de unități de locuit ar putea foarte bine să reînnoiască piața deja în 2015. Apoi, prognozele au devenit ceva mai modeste: cineva a promis 25.000 de obiecte noi în 2015, altele au luat un interval de timp mai prelungit, pentru a nu fi fixate la starea actuală de lucruri și au numit cifrele de 70.000 de obiecte până în 2018 sau, invers, mai restrânse. - 6000 de obiecte pentru a doua jumătate a anului 2015.
Toate acestea nu au putut decât să provoace confuzie între investitori și au confundat unii potențiali cumpărători, după care principalii jucători de pe piață, inclusiv dezvoltatori de vârf, cum ar fi DAMAC și Union Properties, au făcut declarații spunând că oferta și cererea sunt încă echilibrate, cu tendință la predominanța cererii.
Ulterior, la aceste declarații s-au adăugat statistici oficiale: în ciuda celor 25.000 de proprietăți promise, nu vor fi puse în funcțiune mai mult de 10.000 de locuințe în Dubai în 2015, deoarece dezvoltatorii înșiși înțeleg impactul factorului de aprovizionare asupra stării generale a pieței și nu se străduiesc pentru aceasta glut, inhibând punerea în funcțiune a noilor instalații. Potrivit Centrului de Statistică din Dubai, creșterea populației din Dubai în următorii ani va fi de 5-7% pe an, iar locuințele vor crește cu 2,2% pe an, astfel încât soldul cererii și ofertei va avea tendința să predomine în anii viitori.
Faptul că cererea pentru locuințe în Dubai, și acum, și în viitor va fi semnificativ înaintea ofertei, analiștii și participanții la piață vorbesc în unanimitate. Așadar, spune șeful Union Properties Khalid Bin Kalban, șeful DAMAC Zayed ElChaar, precum și analiștii Land Sterling și Bayut. Și, în final, punctul final al acestor dispute a fost stabilit de raportul oficial recent al Departamentului Funciar Dubai, care precizează că în doar nouă luni din 2015, emiratul a încheiat 33.907 de tranzacții imobiliare, ceea ce indică o creștere constantă a interesului cumpărătorilor pe piață.
Pentru fondurile personale ale cumpărătorilor în această perioadă, bunurile imobiliare au fost vândute în sumă de 21,24 miliarde de dolari SUA, iar pentru credit - în sumă de 25,59 miliarde de dolari SUA. Astfel, este clar că popularitatea creditelor ipotecare din Dubai crește în fiecare an.
Noua creștere - în șase luni
În ultimii doi ani, valoarea totală a bunurilor imobiliare vândute în Dubai pentru fiecare trimestru ulterior a crescut constant, pe baza căreia se poate concluziona că piața imobiliară locală se dezvoltă constant și constant, a declarat șeful departamentului funciar, Sultan Butti Bin Majren. Cu toate acestea, trebuie menționat că, cu cât este mai aproape de sfârșitul anului, cu atât mai sigure sunt prognozele analiștilor și ale participanților la piață despre iminentul (poate deja la mijlocul anului viitor), piața imobiliară din Dubai revine la indicatorii de creștere precedenți.
Astăzi, aceste ipoteze mai prudente și timide s-au transformat în teze încrezătoare, susținute de fapte. Motivul revenirii triumfale a pieței la pozițiile sale anterioare va fi intensificarea proceselor din economia regiunii datorită statutului unui golf stabil în mediul neliniștit din alte țări din Orientul Mijlociu, precum și orientarea acesteia către 2020, când Expoziția Mondială va avea loc la Dubai.
Un alt factor important care se află în afara industriei imobiliare, dar, totuși, va avea un impact semnificativ asupra dezvoltării sale ulterioare, a fost ridicarea recentă a sancțiunilor economice din Iran, promițând Emiratele Unite și, în special, Dubai, un puternic stimulent financiar suplimentar pentru a se extinde ca un profit minim de 13 miliarde USD în profit anual. Conform estimărilor FMI, creșterea anuală a PIB-ului în Emiratele Arabe Unite numai datorită ridicării sancțiunilor împotriva Iranului va fi de cel puțin 1%, plus o creștere anuală de 3% în următorii trei ani.
Concentrarea este pe piața de închiriere
Un alt sector al industriei imobiliare, atrăgând atenția sporită a analiștilor și investitorilor, a devenit în ultimele șase luni, piața de închiriere a locuințelor din Dubai. În acest domeniu, ca și în lunile anterioare, se observă o volatilitate crescută, însă, un lucru este sigur: creșterea profitului din investițiile în imobiliare din Dubai continuă. Conform indicilor de prețuri ale casei Phidar Advisory, randamentul pe segmentul apartamentelor din Dubai a crescut la un nivel record de 7,5% în ultimele trei luni, în timp ce rentabilitățile vilei au crescut la 4,8% împreună cu prețurile mai mici în sectorul vânzărilor și au continuat sau în creștere a prețurilor în segmentul de închiriere.
Faptul că veniturile din creștere din chirii, combinate cu statutul de port de investiții sigure inerent în Dubai, formează un viitor destul de optimist pentru industria construcțiilor imobiliare, este indicat și în ultimul raport al agenției internaționale de rating Moody's și într-un raport analitic al Financial Times, ai cărui experți au numit-o loiali Legislația privind investițiile străine și transparența standardelor de reglementare, adică siguranța și confortul, sunt unul dintre cei mai importanți factori pentru dezvoltarea ulterioară a pieței locuințelor din Dubai. i.
Potrivit unei alte agenții de consultanță, Land Sterling, costul închirierii de apartamente de studio în zone accesibile din Dubai a crescut cu 13% doar în al treilea trimestru al anului. În același timp, creșterea costului închirierii locuințelor cu o suprafață mai mare este invers proporțională cu dimensiunea vilelor și apartamentelor: apartamentele cu un dormitor au crescut în preț cu o medie de 5-12% pe trimestru, în funcție de zonă, iar locuințele de elită, dimpotrivă, au devenit mai ieftine pentru chiriași. La apogeul popularității printre investitori și chiriași - apartamente ieftine dintr-o zonă mică din zonele dezvoltate din Dubai. Potrivit Propertyfinder, cei mai căutați chiriași din Dubai se încadrează în gama de prețuri de la 13.500 USD la 40.000 USD pe an.
Astfel, Dubaiul rămâne unul dintre cele mai scumpe orașe de închiriat din lume. Acest lucru a fost confirmat de un studiu recent de rating UBS intitulat „Prețuri și câștiguri”.
Cu toate acestea, Dubai a reușit să intre în primele patru orașe cu cele mai mari rate de închiriere, în special datorită sectorului său imobiliar de elită, în timp ce recent, atât guvernul, cât și dezvoltatorii înșiși s-au concentrat pe celălalt capăt al spectrului - sectorul locuințelor la prețuri accesibile.
Această tendință, care s-a format în prima jumătate a anului, continuă până în prezent. Conform definiției JLL, prețurile accesibile pentru Dubai sunt considerate imobiliare cu o valoare medie de 215.000 USD în segmentul de vânzări și aproximativ 19.000 USD pe an pe segmentul de închiriere. Acest tip de locuințe din Dubai este cel mai lipsit în prezent, deoarece cel puțin 40% din populația totală, sau 820.000 de gospodării, sunt cumpărători potențiali și chiriași ai unor astfel de imobiliare, se arată în raportul JLL.
Noile oportunități de investiții vor atrage un Dubai complet tip de investitori în Dubai, care sunt interesați de categoria imobiliare low-cost, iar datorită acestora, în următorii șapte ani sau mai mulți, potrivit analiștilor de la Knight Frank, Dubai se așteaptă la o dezvoltare stabilă și sigură a sectorului de locuințe.
Pentru mai multe informații despre cumpărarea și gestionarea imobilelor în Dubai, contactați IMEX Real Estate la tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected].
