Postat de: Helena Kryukova Rezistență și optimism prudent - așa puteți descrie comportamentul dezvoltatorilor și brokerilor din Dubai în primele luni ale anului 2015, pe fondul creșterii cererii și al unei scăderi simultane a prețurilor. Se pare că principala lecție pe care Dubai a învățat-o din experiența dificilă din 2008-2009 a fost conștientizarea importanței bazelor solide pentru orice entuziasm. Dar entuziasmul emiratului pe piața imobiliară nu a scăzut deloc.
Schimbarea etapelor
O schimbare naturală a perioadelor de activitate și răcire relativă este caracteristică oricărei piețe imobiliare. Și Dubai, în acest sens, putem spune, a avut noroc. După un ritm febril de creștere și creștere a prețurilor la sfârșitul anului 2013 - începutul anului 2014, ceea ce amintea atât de multe din boomul pre-criză din 2008, încât FMI a emis chiar un avertisment oficial autorităților din Dubai, schimbarea de curs către răcire a fost relativ nedureroasă.
Etapa critică a fost deja finalizată. Colapsul pieței nu s-a produs, dimpotrivă, în a doua jumătate a anului 2014, piața a început să dobândească treptat și încet toate caracteristicile unei dezvoltări mature și stabile. Acest lucru s-a datorat în mare măsură măsurilor la timp și eficiente ale guvernului Dubai, care a fost menționat în mod repetat în multe surse. Acum aș dori să spun altceva. Despre ce se așteaptă această piață în continuare.
Reevaluarea artificială a imobilelor din Dubai, însoțită de saturația pieței cu noi locuințe de înaltă calitate, potrivit experților, va conduce emiratul la ajustarea inevitabilă a prețurilor din 2015. La începutul anului, analiștii alarmați au supraestimat ușor cifrele de prognoză specifice în acest sens, dar după câteva săptămâni și-au corectat previziunile. Astfel, experții de la Jones Lang Lasalle, un birou internațional de analiză și consultanță, promit Dubaiului o reducere cu 5-10% a prețurilor pentru 2015. Potrivit experților JLL, numai în ultimii doi ani, în iunie 2014, prețurile proprietăților din Dubai au crescut cu 56%. În 2015, potrivit JLL, 25 mii de unități de locuințe noi vor fi puse în funcțiune în Dubai, ceea ce echivalează cu 7% din fondul de locuințe existent al întregului emirat. Cu toate acestea, potrivit lui Craig Plumb, șeful analiticii la filiala din Orientul Mijlociu al JLL, piața este destul de capabilă să accepte un astfel de număr de proprietăți imobiliare noi, fără a scădea prețurile. Prin urmare, declinul acestora va fi determinat mai probabil de alți factori, în special de prețurile locuințelor excesiv de mari.
Un alt aspect al prețurilor în multe sectoare ale economiei din Dubai care trezește îngrijorarea potențialilor investitori în străinătate este situația prețurilor la petrol, al căror cost este în mod tradițional asociat în mintea publică cu prețurile pentru orice altceva, în special în țările arabe care conduc exportul acestui " aur negru ".
În acest sens, experții se grăbesc să ne consoleze: o scădere a prețurilor petrolului nu va avea un impact semnificativ pe piața locuințelor din Dubai. Acest emirat nu prea are legătură cu piața de tranzacționare a petrolului, însă o scădere a cotelor de acțiuni cu 30% din indicatorul de vârf din iunie 2014 ar putea slăbi încrederea potențialilor investitori, spun specialiștii JLL. Situația de pe piața valutară ar putea slăbi oarecum activitatea unor investitori: datorită cotei dirhamului în dolar, trăirea în Dubai a devenit mai scumpă pentru unii expatriați, dar, în general, în acest sens, imaginea se va schimba puțin, se arată în raportul JLL.
Gradul de piață
Faptul că răcirea clară a pieței imobiliare din Dubai este un semn sigur al stabilizării acesteia, s-ar putea pune la îndoială dacă doar analiștii ar exprima optimism în acest sens.
Cu toate acestea, este complet împărtășit de cei de care depinde direct dezvoltarea ulterioară a situației, adică participanții pe piață, dezvoltatorii și brokerii, cifre cheie ale industriei. 90% din piața imobiliară din Dubai este controlată în prezent de patru giganți din industrie - Nakheel, Damac, Dubai Properties și Emaar. Prin urmare, fluctuațiile profitului și activității acestor dezvoltatori afectează în mod semnificativ situația de pe piața imobiliară în ansamblu.
De exemplu, gigantul pieței imobiliare din Dubai Nakheel, care în 2014 a comandat 132 de proprietăți rezidențiale noi pe insula artificială The Palm Jumeirah și o serie de proprietăți în zone din Dubai, cum ar fi A1 Furjan, City International, Jumeirah Village, Jumeirah Park și Jumeirah Înălțimi, se așteaptă la o creștere semnificativă a profitului în 2015 și nu va reduce ritmul activității sale. Compania intenționează să-și crească veniturile din închiriere până la 2 miliarde de dolari SUA pe an, datorită aproape un milion de metri pătrați noi de spații de vânzare cu amănuntul pe care dezvoltatorul le va comisiona în anul curent, precum și a 30 de mii de noi spații locative care vor fi închiriate . Nakheel a asigurat sprijinul băncilor pentru următorii patru ani - instituțiile financiare vor oferi dezvoltatorului împrumuturi de cel puțin 2,15 miliarde USD. Nakheel însuși intenționează să ofere contracte de construcție în 2015 pentru un total de 1,91 miliarde USD, în timp ce în Anul trecut, această cifră a fost de 1,44 miliarde USD.
Un alt jucător important din industria imobiliară din Dubai, Damac, și-a prezentat și prognoza pentru viitor: în 2015, piața este probabil să se stabilizeze, în timp ce în 2016-2017 este probabil ca numărul de proiecte noi comandate să scadă, ceea ce poate duce la o nouă rundă. creșterea prețurilor.
Opinia colectivă a majorității participanților pe piața imobiliară din Dubai confirmă, de asemenea, moderarea scăderii prețurilor locuințelor din Dubai în 2015, dar îi numește pe alții factorii căderii. Aceasta este, în primul rând, o creștere a comisioanelor pentru vânzarea de bunuri imobiliare, reguli mai stricte pentru emiterea de credite ipotecare și lipsa de locuințe accesibile, în ciuda faptului că printre toate țările din Golf (CCG), Emiratele Unite au condus în mod regulat ratingurile în ceea ce privește volumul imobilelor puse în funcțiune în ultimii ani. . De exemplu, valoarea totală a bunurilor imobiliare construite în 2014 este estimată la 21,28 miliarde USD, dar, din păcate, ponderea celor mai căutate bunuri imobiliare accesibile, din această masă totală, este prea mică, de unde și cererea excesivă pentru aceasta.
Împărțire temporară și crowdfunding
Și aceste două cuvinte noi au fost spuse chiar de investitorii imobiliari, care caută în permanență modalități noi și cele mai profitabile de a investi în sfera cea mai de încredere, sfera imobilelor rezidențiale. Pentru Dubai în special și pentru Emiratele Arabe Unite în ansamblu, aceste două concepte au devenit deosebit de relevante tocmai datorită creșterii constante a prețurilor, ceea ce nu permite investitorilor cu buget limitat să achiziționeze locuințe separate pentru întreaga perioadă de utilizare. Și aici partajarea timpului și crowdfundingul vin la salvare.
Cu toate acestea, aceste concepte sunt noi tocmai pentru Dubai, unde în acest an, pentru prima dată, a apărut pe piață o propunere completă pentru cofinanțarea achiziției de locuințe. DURISE a făcut o astfel de ofertă micilor investitori cu privire la apartamentele din complexul Insula Orașului Vechi din cartierul central al Souq A1 Bahar din Dubai. Conform unei propuneri a DURISE, suma minimă de investiții pe care deținătorii de interese o pot investi într-o achiziție comună de locuințe pe baza crowdfundingului va fi de 5000 USD.
Conceptul de crowdfunding se adresează acelor potențiali investitori care nu au fonduri suficiente pentru achiziționarea independentă a locuințelor individuale, dar care pot investi o parte din banii necesari pentru achiziționarea unei anumite proprietăți. Astfel, compania intermediară reușește să strângă suficiente fonduri pentru a cumpăra unul (apartament) sau mai multe (până la întregul complex) obiecte imobiliare, iar deținătorii-investitori de capitaluri proprii devin proprietari deplini ai acestui imobil în condiții egale.
În general, schemele de crowdfunding sunt destul de diverse și implică diferite forme de participare a investitorilor. Acest principiu al investiției în proprietăți imobiliare a fost recent de mare interes pentru investitorii din Rusia și din alte țări ale lumii. În Dubai, crowdfundingul în legătură cu bunurile imobiliare doar „sondează solul”. Un alt tip de investiție în imobiliare, care a apărut în Dubai relativ recent și, prin urmare, nu este cunoscut de toată lumea, a fost conceptul de partajare. Potrivit unui nou raport analitic al companiei de marketing AFH, piața imobiliară din Dubai va câștiga venituri de cel puțin 3,8 miliarde de dolari în termen scurt, datorită creșterii cererii de proprietăți imobiliare în sectorul pe durată de timp.
Împărțirea de timp presupune că proprietarul are dreptul să locuiască în apartamentul sau casa sa pentru o anumită perioadă de timp în cursul anului (de obicei, o perioadă de la o lună la trei în timpul alegerii proprietarului), iar restul timpului proprietatea este închiriată de o organizație de management căreia proprietarul îi încredințează acest drept. sau cel care a construit și operează inițial acest complex rezidențial. Astfel, locuința aduce venituri proprietarului de locuințe și, în același timp, reface fondul imobiliar hotelier din oraș. Această formă de proprietate este adesea denumită proprietate comună sau comună. Industria pe durată de timp din Emiratele Arabe Unite a crescut cu 15-20% doar în 2013, iar în 2014 - cu încă 30%, potrivit raportului AFH. Dar cererea pentru astfel de facilități de ospitalitate este în creștere de la an la an, atât de la turiștii care vor să stea în apartamente confortabile, cât și de la investitorii care doresc să-și cumpere o a doua casă pentru ei înșiși, care în același timp ar putea fi rentați în cea mai mare parte a anului.
Astfel, este evident că Dubai și-a dovedit capacitatea de a învăța din greșeli: acum creșterea prețurilor imobiliare aici nu provoacă prăbușiri ale pieței, dar nu face decât să creeze noi modalități de gestionare atât a pieței, cât și a investițiilor, ceea ce se reflectă în introducerea unor scheme de crowdfunding relativ noi și pe durată de timp pentru Dubai. Și oricare ar fi cauzele fluctuațiilor pe piața imobiliară din Dubai, un lucru este evident: toate au o bază reală, ceea ce înseamnă că modificările de preț pot fi considerate nu un semn al degradării pieței, ci mai degrabă un semn al scadenței sale finale, care vine doar într-o perioadă de stabilitate completă .
Puteți obține informații suplimentare despre achiziția și gestionarea imobilelor în Dubai de la specialiștii IMEXReal Estate prin telefon, la Moscova +7 495 5100008, telefon gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau trimitând o solicitare prin e-mail [email protected] .
