Anul trecut a devenit un reper pentru imobiliare din Dubai. De ce? El a fost bogat în evenimente importante, importante, care, potrivit experților, o lungă perioadă de timp va oferi un interes stabil și viu investitorilor în imobiliare din Dubai. După criza financiară globală și căderea provocată de ea, și apoi stagnarea prețurilor, anul 2012 a adus o renaștere vizibilă pe piața din Dubai. El va fi amintit pentru creșterea prețurilor imobiliare și pentru închiriere, lansarea de noi proiecte pe scară largă, fluxul rapid de capital și interesul activ al investitorilor. La rândul său, toate acestea au implicat măsuri de reglementare fără precedent din partea autorităților din Emiratele Arabe Unite, menite să facă piața mai transparentă și să asigure securitatea participanților săi. Vom încerca să evidențiem cinci evenimente cheie din ciclul de evenimente din 2012, care au determinat locul Dubai ca fiind unul dintre cele mai atractive piețe pentru investitori în noul an.
PRIMUL. REVIVARE PE PIEȚE. Creșterea prețurilor imobiliare. PREȚUL VILAS Mai repede decât APARTAMENTE
Experții au declarat în unanimitate creșterea rapidă a pieței imobiliare din Dubai în 2012. Potrivit companiilor de consultanță de top, în medie, în 2012, prețurile pentru vile din Dubai au crescut cu 20%, iar pentru apartamentele din regiune cu 510%. La prestigiosul centru din Dubai, prețurile pentru ultimul trimestru al anului 2012 au crescut cu 10%. Și acest lucru nu este întâmplător, deoarece creșterea prețurilor în zonele mai populare și bine localizate din Dubai a fost în medie mai mare decât în proiectele de clasă inferioară. Deși există și excepții: de exemplu, în zona Silicon Oasis, prețurile au crescut parțial cu 40% și, potrivit experților, vor continua să crească din cauza cererii mari din partea cumpărătorilor cu venituri medii. Printre investitorii înstăriți, cele mai populare vile din zonele „clasice” din Dubai - Palm Jumeirah, Meadows și Emirates Hills. Creșterea prețurilor pentru ele anul viitor este de așteptat să fie la un nivel ridicat.
Interesul mai mare al investitorilor în vile în comparație cu apartamentele a devenit una dintre principalele caracteristici distinctive ale anului trecut. În segmentul vilelor, prețurile au încasat deja toate pierderile din anii post-criză și au depășit nivelul de succes 200708. Popularitatea vilelor le face bunuri extrem de lichide, ceea ce contribuie, de asemenea, la interesul investitorilor și la creșterea prețurilor pentru aceștia.
În ceea ce privește închirierea de bunuri imobiliare rezidențiale, în 2013 este foarte probabil să crească prețul în astfel de zone din Dubai, precum Downtown Dubai, Dubai Marina și The Palm Jumeirah. În zonele mai puțin populare din Dubai, conform prognozelor companiei de consultanță Jones Lang LaSalle, tarifele de închiriere nu vor crește. Cu toate acestea, pe termen mediu, costul în creștere al locuințelor va fi promovat de creșterea rapidă a populației din Dubai și de oferta limitată de locuințe. Reluarea fluxului de expați înstăriți, susținută de o activitate comercială ridicată, creează o cerere constantă pentru locuințe de închiriere din segmentele superioare ale pieței, în timp ce oferta sa nu poate fizic să crească în același ritm.
În următorii doi ani, piața proprietăților rezidențiale din Dubai se va reface cu 45 de mii de apartamente și vile noi, dar majoritatea vor fi amplasate în zone noi până acum mai puțin dezvoltate, precum Jumeirah Village, Dubai Sports City și Dubai Silicon Oasis. În ciuda faptului că în zonele populare, precum Dubai Marina, nu există aproape niciun spațiu liber pentru dezvoltare.
A DOUA. Creșterea încrederii de la investitori, influența capitalului
După cum sa menționat mai sus, experții portă piața imobiliară din Dubai pentru a deveni una dintre cele mai dinamice din lume în 2013. Acest lucru este facilitat de creșterea rapidă a economiei emiratului și a activității de afaceri. Deci, rata de creștere a PIB-ului din Dubai în 2012 a fost revizuită până la nivelul de 5% pe an. În același timp, indicatorii economici din Dubai indică absența unei creșteri semnificative a datoriei și o scădere a riscului de neplată. Potrivit centrului de cercetare Dubai Statistics Center, numărul de persoane care vor veni la Dubai în 2013 va crește cu 10%. Raportul Bank of America / Merrill Lynch prevede o creștere a numărului de turiști până în 2020 la 15 milioane anual, față de 8 milioane în 2011.
Evenimentele tulbure care au avut loc într-o serie de țări din Orientul Mijlociu în 2012 au confirmat statutul Dubaiului drept „refugiu sigur” pentru investitorii din toată regiunea. Pe lângă capitalul din Golful Persic și alte state arabe, Dubai a atras în mod tradițional investitori înstăriți din India, Pakistan și alte țări asiatice în creștere. Creșterea încrederii investitorilor a fost poate rezultatul principal al anului 2012.
Potrivit unui studiu realizat de Friends Provident International, 60% dintre expatii înstăriți care trăiesc în Emiratele Unite sunt încrezători în creșterea continuă a pieței imobiliare. Majoritatea dintre ei (49%) cred în creșterea „puternică” în următorii 5 ani, alți 11% se așteaptă la o creștere „foarte puternică” în această perioadă. Doar 10% dintre respondenți au considerat că pe viitor piața imobiliară din EAU va întâmpina anumite dificultăți.
Al treilea. RETURNAREA MEGA PROIECTE
În ultimul trimestru al anului 2012, Dubai a anunțat lansarea unei serii de proiecte majore, care amintesc de perioadele de creștere a crizei anterioare pe piața imobiliară. Totul a început cu Cityscape Global 2012, la care Link Global Group a anunțat planurile de a crea Taj Arabia - o copie extinsă a celebrului templu TajMahal indian - în valoare de 1 miliard de dolari SUA. vile, 13 clădiri înalte, un centru comercial, hoteluri și școli internaționale.
La scurt timp, guvernul Dubai a preluat bastonul de la dezvoltatorii privați. Inițial, a fost anunțat un proiect pentru extinderea golfului artificial Business Bay, care va fi conectat direct la Golful Persic prin autostrada Sheikh Zayed și vecinătatea Parcului Safa. Cu toate acestea, știrile despre crearea complexului pe scară largă Muhamed bin Rashid City cu cel mai mare centru comercial din lume (mai mult decât actualul The Dubai Mall), un parc cu o treime mai mult decât HydePark din Londra și peste 100 de hoteluri, au devenit o adevărată bombă informațională. După aceea, proiectul de mai multe miliarde de dolari pentru crearea a cinci parcuri de distracții tematice în Jebel Ali, fiecare dintre care va fi dedicat unui subiect separat - filme, animale, personaje amuzante sau „fabrica de vise” indiană - Bollywood, nu a mai fost surprinzător.
În acest context, alte proiecte de anvergură au fost aproape pierdute. De exemplu, o încercare de a repeta succesul Dubai Marina și Jumerah Beach Residence într-o altă parte a Dubaiului - Deira. Proiectul Deira Waterfront Development de pe Golful Persic, conform planului autorităților din Dubai, va deveni una dintre principalele atracții ale emiratului. Pe fâșia de patru kilometri a coastei dintre Dubai Creek și Hamriya, vor fi construite șase hoteluri, clădiri rezidențiale și comerciale, o promenadă și o golfă artificială cu port sportiv. Proiectul Maritim a primit un nou impuls, unde a anunțat proiectul de 230 de metri The Landmark Tower cu un hotel de cinci stele.
PATRA. NOI MĂSURI DE REGLEMENTARE
Odată cu renașterea din Dubai, au existat temeri ca speculanții să încălzească din nou piața și să conducă la o prăbușire dureroasă, așa cum a fost în ajunul crizei economice globale. Ratele de creștere cu două cifre ale prețurilor imobiliare în fiecare lună s-au încheiat cu o prăbușire și stagnare prelungită, astfel încât guvernul din Dubai face acest lucru tot pentru a face piața nu numai rentabilă, ci și stabilă și previzibilă pentru investitori.
Dezvoltatorii înșiși sunt, de asemenea, interesați de acest lucru. De exemplu, cei mai mari dezvoltatori Emaar și Nakheel au impus simultan restricții la revânzarea bunurilor imobiliare aflate în construcție, necesitând pentru această plată cel puțin 35% din costul locuinței în proiectele lor. Se crede că o revânzare speculativă a locuințelor în faza de construcție, din cauza căreia ar putea schimba proprietarii la câteva zile după începerea vânzărilor, a devenit unul dintre motivele „bulei” de prețuri de pe piață înainte de criză.
În iunie 2012, autoritățile din Dubai au promulgat un proiect de lege privind protecția investitorilor, care le garantează o compensație monetară completă în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către compania de dezvoltare, de exemplu, ne livrarea proprietății în perioada de timp declarată sau o modificare necoordonată a caracteristicilor sale. În plus, în conformitate cu noile reguli ale Departamentului Funciar Dubai, dezvoltatorii vor plăti o penalitate pentru întârzierea eliberării unui certificat de proprietate. Astfel, companiile de construcții vor trebui să plătească o amendă de 10 mii dirhami (2,7 mii USD) dacă nu emit un document care confirmă proprietatea cumpărătorului de proprietăți atunci când gradul de pregătire al proiectului va atinge 80%. Dubaiul se pregătește, de asemenea, să creeze un tribunal special de arbitraj care să permită soluționarea mai rapidă și mai ieftină a conflictelor în imobiliare, comparativ cu instanțele obișnuite.
Al cincilea. INTRODUCERE DE LIMITE DE MORTGAGE
Cu toate acestea, la sfârșitul anului 2012, au existat rapoarte despre o altă decizie a autorităților din Emiratele Unite, care le supraveghează cu ușurință pe toate cele anterioare în ceea ce privește impactul lor potențial asupra dezvoltării pieței imobiliare în anii următori. În ajunul Anului Nou, diverse media emirate au raportat, citând surse bancare, că Banca Centrală din Emiratele Unite ale Americii a trimis o circulară tuturor băncilor comerciale care interzicea peste 50% din costul locuinței de la expați la ipoteci. Pentru cetățenii din Emiratele Arabe Unite, o restricție similară a fost stabilită la 70%, iar pentru a doua și ulterior achiziționarea de bunuri imobiliare - 60% (pentru expați - doar 40%). Trebuie menționat că mai devreme în Emiratele Arabe Unite nu au existat restricții cu privire la cota de costuri de locuință pe care creditorul ar putea să o primească de la bancă ca credit ipotecar. În practică, aceasta a ajuns la 7580% după ce băncile au început să-și înmoaie politica de credit din cauza reînvierii pe piață.
Curând, Banca Centrală a negat informații despre distribuția unei astfel de circulații, dar a spus că pregătirea regulilor complete de creditare ipotecară este în curs de desfășurare și că acestea pot fi aplicate în 2013, după consultarea băncilor comerciale. Înainte de refutarea sa, această veste a reușit să provoace o furtună de reacții conflictuale pe piața imobiliară din Emiratele Unite. În timp ce cumpărătorii și băncile au fost indignate de impunerea bruscă a restricțiilor, dezvoltatorii majori i-au susținut, spunând că aceasta va consolida piața imobiliară și ar încuraja sosirea cumpărătorilor serioși. Analiștii sunt, de asemenea, împărțiți în cei care consideră că „plafonul” ipotecilor limitează inutil potențialul de creștere al pieței imobiliare din Emiratele Unite și cei care acceptă o mai mare predictibilitate și stabilitate a pieței. Fie că este posibil, se poate concluziona că autoritățile din Emiratele Unite ale Americii au făcut o alegere fermă în favoarea restricționării speculațiilor pe piață și combaterea creditelor ipotecare restante ale băncilor comerciale, chiar dacă pentru aceasta trebuie să fiți de acord cu o creștere mai lentă a pieței pe termen scurt.
OBSERVAȚIE A ARTHUR KOBOZEV, DIRECTORUL EXECUTIV AL IMOBILIULUI IMEX:
"Tranziția pieței imobiliare din Dubai și a tuturor jucătorilor săi în faza de recuperare după criză a avut loc treptat și, prin urmare, este invizibilă pentru mulți observatori externi. Ieri au argumentat dacă recuperarea actuală poate fi considerată serioasă, iar astăzi concurează deja în prognoze favorabile pentru viitor. Prin urmare, este foarte bine că guvernul Dubai a dat hotărâre hotărâtă și fără echivoc tuturor că nu va permite anarhia care se petrecea pe piață în ajunul crizei, când aceeași proprietate ar putea literalmente să își schimbe proprietatea În fiecare săptămână, de fiecare dată când crește prețul, este puțin probabil ca măsurile luate de autoritățile de reglementare să poată speria investitorii reali - așteptările de pe piața imobiliară a imiratului în 2013 sunt prea mari.
În opinia mea, redresarea economică a Dubaiului și creșterea activității de afaceri arată că anul acesta va fi nu mai puțin favorabil și bogat în evenimente pozitive decât trecutul. "
Puteți obține orice informații suplimentare despre achiziția și gestionarea proprietății dvs. în Dubai de la specialiștii IMEX Real Estate prin tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800IMEX (8004639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected].
