Arthur Kobozev, directorul executiv al IMEX Real Estate, ne-a spus ce se întâmplă astăzi pe piața imobiliară din Dubai și ce sentiment predomină în rândul investitorilor.
Arthur, bună după-amiază. Vă rugăm să ne spuneți despre tendințele actuale pe piața imobiliară de proprietăți libere din Dubai. O reînviere și creștere vizibile sunt vizibile cu ochiul liber.
Alo Într-adevăr, situația pieței este pozitivă în contextul creșterii prețurilor. Toți participanții la proces - investitori, vânzători de bunuri imobiliare finite și dezvoltatori - se așteaptă la o creștere suplimentară. Este demn de remarcat faptul că, potrivit analiștilor, prețurile locuințelor din Dubai cresc mai repede decât în lume. Astfel, în ultimul an, creșterea a fost de peste 20%, iar anul acesta ritmul a devenit mai dinamic.
Potrivit departamentului funciar din Dubai, în perioada ianuarie-iunie 2013, numărul tranzacțiilor pentru vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale a crescut cu 41%, iar valoarea totală (declarată pentru evaluare) a crescut cu 70% față de aceeași perioadă a anului trecut.
De asemenea, investitorii sunt încurajați să anunțe noi proiecte, în primul rând, de către cei mai mari dezvoltatori - EMAAR și Nakheel. Lor li s-au alăturat și alți „rechini de piață”, inclusiv DAMAC Properties, Deyaar, Grupul Sobha, Select Properties și alții.
Mai mult, vorbim din nou nu numai despre construcția clădirilor individuale, ci despre construcția unor zone întregi. De exemplu, în megaproiectul „Orașul lui Muhammad bin Rashid”, care va fi amplasat pe un teren funciar imens - între autostrada Al Hale și autostrada Muhammad bin Zayed, este prevăzută construirea a 100 de hoteluri.
Care este motivul unei astfel de dezvoltări active? Poate că Dubai încearcă pur și simplu să restructureze datoriile acumulate în timpul crizei trecute, anunțând implementarea de noi megaproiecte care vor atrage investiții semnificative?
Așteptările pozitive ale investitorilor sunt justificate de mai mulți factori. În primul rând, există o redresare activă în economia Dubaiului și a Emiratelor Unite în ansamblu. Conform rezultatelor anului, economia din Dubai este de așteptat să crească cu 3,6%. În consecință, aceasta necesită atragerea de noi lucrători. Deja astăzi populația din Dubai depășește 2,17 milioane de oameni, în timp ce în 2011 populația sa era de 1,97 milioane de oameni. Desigur, toți expatriații care vizitează au nevoie de locuri unde să stea.
Vorbind despre migrație, avem de-a face cu o populație activă din punct de vedere economic. Potrivit Departamentului pentru Dezvoltare Economică din Dubai, 55% dintre oamenii de afaceri se așteaptă la creșterea veniturilor în 2013, iar 30% sunt încrezători că vor rămâne stabile.
Fluxul de turiști este, de asemenea, în creștere, care astăzi a depășit 10 milioane de oameni și este prevăzut să îl dubleze până în 2020. Este evident că Emiratele Arabe au devenit a doua patrie pentru migranții din țările regiunii afectate de conflicte militare: nu numai că transferă capitalul aici, dar se mută și la locul lor de reședință permanent.
Aș dori, de asemenea, să observ că astăzi, prețurile pentru proprietățile rezidențiale din Dubai sunt cu încă 30% mai mici decât valorile maxime înregistrate în trimestrul al treilea din 2008, în perioada de boom pe piața locuințelor. Acesta este un alt factor care oferă încredere în potențialul de creștere ulterioară.
Ce zone din Dubai sunt astăzi cele mai atractive investiții și de ce?
În primul rând, zonele cu infrastructură dezvoltată și accesibilitate bună la transport rămân populare: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, popular în mod tradițional în rândul investitorilor, la modă Downtown Dubai, masivele Jumeirah Lakes Towers, vizibil transformate recent, The Green, zone joase Emirates Living, Ranches arabi și alții.
În același timp, cererea crește pentru zone construite la distanță de coasta, în care locuințele sunt mai accesibile. În primul rând, aș dori să notez cartierul Satul Jumeirah, care, în ciuda infrastructurii subdezvoltate și a unui număr mare de clădiri neterminate, are un potențial bun după criteriul preț / calitate.
Aș recomanda investitorilor care iau în considerare cumpărarea unei case în Dubai să se concentreze nu numai pe veniturile curente din chirie. Nu ar trebui să pierdem din vedere un astfel de indicator ca o potențială creștere a costurilor, care este foarte mare, să spunem, în proiectele de pe insula „palmă” creată de om. De exemplu, una dintre cele mai mari rate de creștere a ratelor de închiriere din ultimii ani a fost arătată de zona orașului internațional, dar din punctul de vedere al potențialului de capitalizare, aceasta nu este cea mai bună opțiune. În general, este necesar să se evalueze situația din complex și să se cântărească prioritățile pentru fiecare caz de investiție specific.
Rușii rămân lideri în ceea ce privește numărul tranzacțiilor imobiliare din Dubai?
Conform statisticilor de la Departamentul Funciar din Dubai, rușii sunt printre cei mai respectabili zece investitori în imobiliare cu proprietăți libere.
Ponderea lor este foarte vizibilă, mai ales în așa-numitul „nou” Dubai. De remarcat că în primul trimestru al anului 2013, volumul tranzacțiilor cu imobiliare ale emiratului s-a ridicat la 53 de miliarde de dirhami (14,4 miliarde USD). Liderii tradiționali în ceea ce privește investițiile rămân reprezentanții Indiei și Regatului Unit.
Ce se poate spune despre preferințele compatrioților noștri?
Dacă vorbim despre preferințele compatrioților noștri, atunci ele sunt tradiționale: sunt interesate în primul rând de apropierea de mare. Și având în vedere că alegerea bunurilor imobiliare pe mare, pe care străinii le pot dobândi, este de fapt limitată la zonele din Dubai Marina și The Palm Jumeirah, în aceste zone „oamenii noștri” achiziționează cea mai mare locuință.
În ceea ce privește cadrul prețurilor, aici nu aș evidenția priorități fără ambiguitate. Ambele obiecte foarte scumpe sunt vândute, precum și la un cost mediu. De exemplu, lucrăm cu imobiliare în valoare de la 200 mii USD la zeci de milioane.
Compatrioții noștri văd recuperarea obiectivă a pieței și sunt activate în acest context. Știi că poți emigra în Emiratele Arabe Unite în doar câteva zile și să te simți confortabil și în siguranță aici. Mulți profită de această ocazie atunci când aleg o casă nouă sub soarele arab.
Există o lipsă de ofertă pe piață astăzi?
Da, și se află în faptul că obiectele interesante scoase la vânzare la un preț accesibil părăsesc piața foarte repede. De regulă, majoritatea cumpărătorilor, în special cei care nu sunt încă familiarizați cu specificul local, își iau timp pentru reflecție, iar atunci când iau o decizie, obiectul este deja vândut.
Situația pieței se schimbă foarte repede. Locuințele din proiectele marilor dezvoltatori sunt vândute chiar înainte de începerea construcției, fiind literalmente măturate într-o singură zi. Investitorii caută opțiuni profitabile și sunt chiar pregătiți să stea pe linii lungi atunci când lansează noi proiecte, ca și în perioada de boom pe piață.
Ce a învățat criza din 2008 investitorilor? Cum s-a îmbunătățit legislația din Dubai astăzi?
În primul rând, dezvoltatorii au impus restricții la revânzările rapide. Acum, un investitor care dorește să revândă un obiect este obligat să plătească în medie 35-40% din valoarea sa. Aceasta reține componenta speculativă.
Din câte știu, Departamentul Funciar din Dubai elaborează în prezent standarde care reglementează sectorul imobiliar al emiratului, care ar trebui să intre în vigoare în următorii doi ani.
Acestea vor ajuta la controlul activității pieței imobiliare pentru a preveni reapariția situației la mijlocul anilor 2000, când s-a observat un boom incredibil în sectorul imobiliar.
De asemenea, este elaborată o lege specială care protejează drepturile investitorilor.
Potrivit autorităților emiratului, noile proiecte de lege sunt concepute pentru a consolida codul de legi care reglementează activitățile sectorului imobiliar din Dubai, pentru a crește competitivitatea pieței și a crește atractivitatea acesteia în ochii investitorilor locali și străini.
În octombrie, sediul Lukoil s-a mutat în Dubai. Există o opinie că „afluxul” rezidenților cu venituri mari poate stimula și mai mult creșterea prețurilor. Sunteți de acord cu el?
Acest caz este departe de singurul, dacă vorbim despre așa-numita mișcare de masă. Nu cred că a provocat sau va provoca tulburări pe piața de închiriere. Mai ales luând în considerare „ieșirea” angajaților companiilor de stat de la Dubai la Abu Dhabi. Vă reamintesc că o directivă a fost adoptată recent, potrivit căreia specialiștii străini angajați în serviciul public din Capitală sunt obligați să închirieze locuințe acolo. Numărul lor de astăzi este estimat la 15 - 20 de mii de oameni. Putem trage concluziile adecvate.
Care sunt recomandările dvs. profesionale pentru cei care doresc să cumpere proprietăți în Dubai?
Nu amânați luarea deciziilor, în același timp nu acționați la întâmplare, întotdeauna ghidați de bunul simț și evaluați în mod cuprinzător situația. Este important să ne amintim că cu cât o tranzacție este mai rapidă pe o piață în creștere, cu atât investiția este mai profitabilă. Și nu neglijați sprijinul profesioniștilor calificați. Ele pot deveni ghidurile dvs. de încredere pe această piață. Ne vom bucura să-i vedem pe toți în Dubai!
Puteți obține orice informații suplimentare despre achiziția și gestionarea proprietății dvs. în Dubai de la specialiștii IMEX Real Estate, telefonic la Moscova +7 495 5100008, telefon gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau trimitând o solicitare prin e-mail info @ IMEXre.com.
