Acest articol a fost pregătit de IMEX Real Estate
CONTINUAM CICLUL DE ARTICOLE DEDICATE PENTRU ACHIZIȚIA IMOBILIARĂ ÎN DUBAI. NU SE SECRETEAZĂ CĂ CUMPĂRĂTORUL ORDINAR NU ESTE O DIRECȚIE FĂCĂTORĂ PENTRU COMANDAREA MOMENTELOR PROCEDURALE. REZUMAT, PREȚUL ÎNTREBĂRII ESTE SUFICIENT ALT, ȘI POSIBILE RISCURI PENTRU REALIZAREA TRANZACȚIEI TREBUIE MINIMĂ. Astăzi SUNTEM PAC-ETAPE CONSTRUITĂ O PROCEDURĂ DE ACHIZIUNI IMOBILIARE ÎN DUBAI ȘI VĂ PRIMIM CEL MAI MICI DETALII DE ILUMINARE TOATE ASPECTE IMPORTANTE.
Compatrioții noștri care decid să cumpere imobile în Emiratele Arabe Unite trebuie să țină cont de faptul că încă nu există o lege generală federală în domeniul imobiliar din Emiratele Arabe Unite. Fiecare dintre cele șapte emirate reglementează în mod independent toate problemele legate de piața imobiliară pe teritoriul său. Cel mai progresiv în această direcție, în mod tradițional, este Dubaiul. Dubai are cel mai dezvoltat și transparent cadru legislativ în domeniul imobiliar. Conform legislației emiratului, cetățenii statelor străine care nu sunt membri ai Consiliului de Cooperare a Statelor Arabe din Golful Persic au dreptul să achiziționeze direct proprietăți în Dubai în proprietate deplină („freehold”) în teritorii special desemnate, în așa-numitele zone freehold. Lista acestor zone este stabilită prin Decretul conducătorului din Dubai nr. 3 din 2006. Acestea includ aproape întregul teritoriu al „noului Dubai”, inclusiv zone populare precum Dubai Marina, Palm Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai și altele.
Drepturile la proprietatea imobiliară sunt înregistrate într-un registru special de către Departamentul Funciar din Dubai, iar proprietarilor li se eliberează un certificat de înregistrare (așa-numita „Titlu de fapt”). Înregistrarea tranzacțiilor imobiliare se realizează în momentul contactării departamentului funciar al cumpărătorului și vânzătorului și imediat se eliberează cumpărătorului certificatul de înregistrare care atestă proprietatea asupra proprietății dobândite. Această procedură de înregistrare „instantaneu” simplifică maxim procesul de cumpărare și vânzare a imobilelor și minimizează riscurile posibile, atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului.
Conformitatea este monitorizată de Autoritatea de reglementare a pieței imobiliare din Dubai (RERA). În special, este responsabil pentru înregistrarea proiectelor imobiliare, precum și pentru înregistrarea obligatorie a dezvoltatorilor, agențiilor imobiliare și agenților înșiși.
Activitățile RERA vizează în principal protejarea drepturilor și a intereselor cumpărătorilor și vânzătorilor și sunt concepute pentru a reduce la minimum posibilitatea unei fraude din partea agenților. Verificarea înregistrării oricărei agenții imobiliare și a agenților acesteia este foarte simplă. Pentru a face acest lucru, trebuie doar să accesați site-ul oficial RERA la www.rpdubai.com.
În termeni generali, procedura de cumpărare a proprietății în Dubai în majoritatea cazurilor este următoarea:
1. Cumpărătorul selectează proprietatea pe care dorește să o achiziționeze
Cea mai ușoară și mai eficientă cale este de a contacta una dintre agențiile imobiliare care operează pe piața din Dubai. Cert este că, fără participarea agenților din Dubai, așa cum, într-adevăr, în restul lumii, aproape nicio tranzacție imobiliară nu este completă. Agențiile imobiliare sunt cele mai des contactate cu clienții care doresc să închirieze, să închirieze, să cumpere sau să vândă imobiliare. Lucrând pe piață, agenții, ca nimeni altcineva, dețin informații despre cine, ce și cât vor să închirieze, să închirieze, să vândă sau să cumpere. În cele mai multe cazuri, o agenție imobiliară acționează ca o terță parte într-o tranzacție între vânzător și cumpărător, garantând respectarea intereselor ambelor. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că nu toți participanții profesioniști pe piață sunt înregistrați în mod corespunzător și acționează legal.
În primul rând, în conformitate cu Decretul președintelui Departamentului funciar nr. 85 din 2006., toate agențiile imobiliare care operează în Dubai trebuie să aibă o licență pentru acest tip de activitate și să fie înregistrate în registrul special al Oficiului pentru Reglementarea Pieței Imobiliare din Dubai (RERA).
Întrucât entitățile comerciale din Emiratele Arabe Unite nu au capacitate juridică universală, tipul de activitate permis trebuie clar indicat în licență. De exemplu, pentru medierea în vânzare, cumpărare sau închiriere, aceste tipuri de activități trebuie indicate în mod explicit în licență. În același timp, toți agenții companiei trebuie să urmeze un curs de pregătire adecvat și să primească carduri de brokeraj personale cu un număr individual.
2. Vânzătorul și cumpărătorul semnează un contract de vânzare, care reflectă toți parametrii tranzacției.
În general, un contract de vânzare de bunuri imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele cerințe de bază:
A fi încheiat în scris. Notarea acordurilor de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare în Emiratele Arabe Unite nu este necesară, este suficient un simplu formular scris.
În ciuda faptului că limba oficială din Emiratele Arabe Unite este araba, tratatele în engleză sunt recunoscute universal și acceptate fără traducere. Excepție fac parchetul, poliția și instanțele, unde traducerea în limba arabă este o cerință obligatorie.
Conțineți termenii de bază ai tranzacției. În contractul de vânzare de bunuri imobiliare trebuie indicat:
- obiect de vânzare;
- valoarea proprietății achiziționate;
- plăți suplimentare aferente tranzacției (comision de agenți, plăți către dezvoltator, taxe de înregistrare în Departamentul Funciar, rambursarea către vânzător a costurilor de întreținere plătite în avans etc.);
- perioada în care tranzacția de cumpărare și vânzare trebuie finalizată;
- termenii și procedura de efectuare a decontărilor;
- responsabilitatea părților în cazul neîndeplinirii condițiilor contractului.
De remarcat este faptul că, în majoritatea cazurilor, nu este necesară implicarea avocaților terți în pregătirea contractului de vânzare de bunuri imobiliare. De regulă, angajații calificați ai unei agenții imobiliare care efectuează o tranzacție sunt destul de capabili să pregătească un astfel de acord pe baza formularelor standard aprobate și utilizate în activitățile companiei.
3. La semnarea contractului de vânzare, cumpărătorul face o depunere (de obicei 10% din valoarea proprietății achiziționate)
De obicei, agenția imobiliară acceptă depunerea de la cumpărător și o ține până la decontările finale și înregistrarea tranzacției în Departamentul Funciar. Pentru cumpărător, acest lucru garantează returnarea depozitului dacă tranzacția nu are loc din vina vânzătorului. Iar vânzătorul, la rândul său, poate conta pe plata sumei de depozit sub formă de compensație dacă tranzacția nu are loc din vina cumpărătorului.
Piața imobiliară din Dubai este multinațională. Cumpărătorii, vânzătorii, proprietarii și chiriașii sunt de obicei resortisanți străini. Unde se pot căuta reciproc în cazul în care ceva nu merge bine? Prin urmare, o agenție imobiliară cu sediul social în Dubai este un garant serioz al tranzacției. În plus, un factor important îl constituie cerința legislației privind deținerea de 100% a unei astfel de companii de către rezidenții locali - cetățeni ai Emiratelor Unite.
4. Vânzătorul întocmește o autorizație din partea dezvoltatorului pentru a-și vinde proprietatea (Fără certificat de obiecție, NOC), care este necesară pentru înregistrarea unei tranzacții în Departamentul Funciar Dubai.
De fapt, o permisiune a dezvoltatorului (Niciun certificat de obiecție, NOC) este un certificat al absenței datoriei vânzătorului față de dezvoltator. Înregistrarea unui astfel de permis pentru vânzarea de bunuri imobiliare poate dura de la 1 zi la 2-3 săptămâni, în funcție de dezvoltator. Costul unui astfel de permis este, din nou, în funcție de politica dezvoltatorului, de la 500 până la 5.000 de dirhami din Emiratele Unite (aproximativ 137-1370 USD).
5. După obținerea permisiunii de a vinde, vânzătorul și cumpărătorul înregistrează proprietatea în numele noului proprietar în departamentul funciar. De obicei, la momentul înregistrării, tranzacțiile sunt de asemenea decontate.
Registrul imobiliar este întreținut de Departamentul Funciar Dubai în formă electronică. Înregistrarea transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare se realizează la momentul contactării cumpărătorului și vânzătorului, iar imediat cumpărătorul primește un certificat de înregistrare („Fapta titlului”) care dovedește proprietatea asupra proprietății dobândite.
Dacă proprietatea nu a fost încă pusă în funcțiune, atunci înregistrarea sa la Departamentul Funciar are loc în registrul temporar. În acest caz, cumpărătorul nu primește un certificat de înregistrare, ci așa-numitul. contract inițial de vânzare (Contract inițial de vânzare).
Atunci când obiectul este pus în funcțiune, contractul principal de vânzare este baza pentru ca proprietarul să primească un certificat de înregistrare. Costul înregistrării transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare în Departamentul Funciar se ridică, în general, la 2% din prețul de vânzare plus o plată fixă mică (aproximativ 100 USD) pentru eliberarea unui certificat.
Pentru a vă înregistra la Departamentul Funciar, trebuie să trimiteți următoarele documente:
- pașapoarte originale ale cumpărătorului și vânzătorului,
- certificatul original de înregistrare a bunurilor imobiliare în numele vânzătorului,
- Originalele permisiunii de a vinde bunuri imobiliare de la dezvoltator (CNP),
- copia contractului de vânzare.
Dacă nu aveți ocazia sau dorința de a fi prezent personal în Departamentul Funciar la momentul înregistrării transferului de drepturi, puteți delega autoritatea dvs. de a înregistra bunuri imobiliare pe numele dvs. oricărei alte persoane, emitând o procură notarială. Acest lucru se poate face, de exemplu, la Notariatul din Dubai Courts. Costul notarizării unei procuri este de 60 de dirhami din Emiratele Unite (aproximativ 16 USD), plus 150 de dirhami (aproximativ 41 USD), există servicii pentru a da procură în engleză și arabă.
În momentul înregistrării transferului drepturilor asupra bunurilor imobiliare, au loc decontări finale între vânzător și cumpărător în cadrul tranzacției de cumpărare și vânzare. De obicei, decontările se efectuează prin transferul cecurilor bancare pre-pregătite de la cumpărător la vânzător pentru sumele necesare (așa-numitele Check-uri de manager - un analog al unei facturi bancare). Adesea, aceste verificări sunt pregătite de o agenție imobiliară care efectuează o tranzacție. Firește, înainte de aceasta, agenția trebuie să primească toate fondurile de la cumpărător. Uneori se găsesc plăți în numerar, dar nu sunt obișnuite din cauza masei inconveniente asociate cu aceasta.
Imediat înainte de eliberarea certificatului de înregistrare către cumpărător, registratorul de stat solicită cumpărătorului și vânzătorului să facă deconturi și să semneze o hârtie în care să spună că vânzătorul nu are pretenții pentru plata bunurilor imobiliare. Pentru ca procesul de finalizare a tranzacției să meargă fără probleme, cumpărătorul trebuie să pregătească toate verificările în avans și să coordoneze numele și sumele indicate în acestea cu vânzătorul. Dacă tranzacția este realizată de o agenție imobiliară, aceasta de obicei preia funcția de coordonare și coordonare a plăților.
Puteți obține orice informații suplimentare despre cumpărarea de bunuri imobiliare în Dubai de la specialiștii IMEX Real Estate la tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected].
