MISIUNEA DEȘTE TREI ANI DE LA MOMENTUL ÎNCEPUTII CRIZEI FINANCIARE MONDIALE DIN 2008. În această perioadă au avut loc schimbări semnificative în lume. MULȚI GÂNDESC CĂ SĂ STĂMÂNTIM PE POVESTEA DE ȘOCURI NOI. AMERICA NU POATE ÎNȚEPUNA PROBLEMELE LUI, EUROPA SE ECHILIBEAZĂ PE PĂRȚIA DEFAULTULUI, O VAGĂ DE REVOLUȚII RIDICATE ÎN LUMEA ARABICĂ. ÎN ACORDUL ACORDAT, ARABUL UNIT EMIREAZĂ PĂRȚIT ÎN ISLA DE STABILITATE ÎN REGIUNE. POPULAREA EMIRATELOR ESTE ÎN CERCETARE, SE REALIZĂ UN PROIECT DE INVESTIMENT DE LUNG, SECTORII ECONOMIEI SIGURĂ RECUPERAT CEL MAI AFECTAT DE CRIZĂ. Despre ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară din Emiratele Arabe Unite, care este situația actuală și perspectivele pentru viitor, vorbim cu șeful Departamentului pentru Investiții și Imobiliare al Consiliului rus al antreprenorilor din Dubai și Emiratele de Nord, partenerul managerial al IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovici, vă rog să-mi spuneți, care sunt, în opinia dumneavoastră, care sunt principalele rezultate ale celor trei ani care au trecut de la începutul crizei pentru piața imobiliară din Emiratele Unite?
Desigur, criza financiară globală care a început în 2008 cu falimentul Lehman Brothers a fost un test serios pentru întregul sistem economic mondial modern. Și pentru Emiratele Arabe Unite, acest test nu a trecut fără durere. În ciuda sprijinului serios din partea sectorului petrolier tradițional puternic, aproape toate sectoarele economiei au suferit o corecție semnificativă. Și, desigur, criza a devenit un test deosebit de dificil pentru piața imobiliară relativ tânără și cu creștere rapidă din Emiratele Unite. Scăderea prețurilor proprietăților a fost, în medie, de aproximativ 50% din nivelurile anterioare crizei. Consecința unei corecții atât de grave a fost stagnarea și, ulterior, dispariția reală a așa-numitei piețe „off-plan”, adică obiecte vândute în stadiul de proiect. Drept urmare, speculanții au părăsit piața, iar piața însăși s-a reorientat către imobiliare terminate și utilizatori finali.
Nu este un secret faptul că în câțiva ani înainte de criză, piața imobiliară Emirates a crescut într-un ritm extraordinar, în mare parte datorită fluxului investițiilor speculative pe termen scurt din întreaga lume. Oamenii nu au investit pentru a obține o proprietate finalizată pentru utilizare viitoare, ci în scopul revânzării ulterioare la stadiul de construcție sau chiar mai devreme. Întrucât programele de finanțare implicau plata în rate în perioada de implementare a proiectului, aceasta a fost utilizată ca pârghie financiară pentru jocul pe o piață în creștere. Din acest motiv, piața bunurilor imobiliare finite era de puțin interes pentru speculanți. Acest segment a atras în mod natural, în principal, utilizatorii finali, adică cei care intenționau să utilizeze bunuri imobiliare gata pentru scopuri de consum sau investiții.
Desigur, după ce piața a început să scadă, speculanții au părăsit-o. Și utilizatorii finali au rămas. Piața „off-plan”, supraîncălzită de speculații, a dispărut odată cu speculanții, iar piața imobilelor terminate (sau aproape terminate) a rămas și a ieșit în prim plan. În ultimii trei ani, piața și-a revenit din șoc, iar participanții ei au realizat o nouă realitate și au fost reorganizați pentru a lucra în condiții noi.
S-au schimbat recent fundamentele legislative ale pieței imobiliare din Emiratele Unite?
În primul rând, trebuie spus că în Emiratele Arabe Unite încă nu există o lege federală generală în domeniul imobiliar. Fiecare dintre cele șapte emirate reglementează în mod independent toate problemele legate de piața imobiliară pe teritoriul său. Cel mai progresiv în această direcție, în mod tradițional, este Dubaiul.
Imediat înainte de începerea crizei în Dubai, au fost adoptate legi noi importante: privind înregistrarea gajelor imobiliare și înregistrarea obiectelor care nu sunt completate prin construcție. De asemenea, în ultimii trei ani, au fost aduse o serie de modificări și modificări la cadrul legislativ existent care reglementează relațiile dintre chiriași și proprietari și între investitori și dezvoltatori. În general, toate modificările vizează îmbunătățirea reglementării legislative a pieței, creșterea transparenței acesteia și protejarea intereselor participanților săi.
La nivel federal, cel mai important eveniment care a afectat piața imobiliară a fost introducerea modificărilor la procedura de acordare a vizelor de rezidenți. În mai 2009, pentru prima dată în istoria Emiratelor Unite, dreptul unui proprietar străin de bunuri imobiliare rezidențiale de a obține o viză de 6 luni a fost legalizat la nivel federal. Și la sfârșitul lunii iunie a acestui an, la o ședință a guvernului Emiratelor Unite, a fost anunțată o decizie de a mări perioada vizelor acordate proprietarilor străini de la 6 luni la 3 ani. Și, cu toate că nu este încă clar în procedura de acordare a vizelor, însăși faptul de a lua o astfel de decizie la cel mai înalt nivel este, desigur, pozitiv.
Care sunt, în opinia dumneavoastră, perspectivele pieței imobiliare din Dubai și din alte emirate?
Ca orice activ, valoarea imobilelor este supusă unor fluctuații ciclice. Perioadele de creștere dau inevitabil loc scăderii prețurilor și invers. Cu toate acestea, volatilitatea prețurilor imobiliare este relativ mică. Cel puțin, frecvența și amplitudinea fluctuațiilor prețurilor pe piața imobiliară nu pot fi comparate cu indicatorii corespunzători ai pieței bursiere. De aceea, achiziția de bunuri imobiliare este considerată una dintre cele mai fiabile și conservatoare opțiuni de investiții.
Desigur, ca urmare a crizei, piața imobiliară din Emirates a fost puternic lovită. Cu toate acestea, șocul a trecut, iar participanții la piață au acceptat condiții noi. Piața a trecut la o nouă etapă - creștere matură. În ceea ce privește Dubaiul, putem afirma acum cu încredere că a trecut sfârșitul toamnei, iar acum în cele mai populare zone există o creștere moderată a prețurilor atât la vânzare, cât și la chirie. Cei mai mulți participanți la piață sunt de acord că în următorii ani în Dubai vom înregistra o creștere lină a pieței.
Pe ce se bazează o astfel de încredere?
Judecă pentru tine. În ultimii trei ani, niciun singur proiect rezidențial nu a fost stabilit în Dubai. În același timp, potrivit Centrului statistic din Dubai, populația emiratului a crescut cu 300 de mii de locuitori în aceeași perioadă, iar procesul de creștere continuă.
Acest lucru este facilitat de stabilitatea politică, securitatea, un climat de investiții favorabil, absența impozitelor și restricții la circulația capitalurilor, precum și costurile semnificativ reduse ale activității ca urmare a crizei (chirie de birou, costuri de personal etc.). Toate acestea atrag afaceri, care, la rândul lor, necesită resurse umane.
Acum piața este în proces de absorbție a surplusurilor imobiliare, a căror construcție a început înainte de criză. Întrucât imobilul este un atu care necesită o perioadă semnificativă de timp pentru construire (ciclul de construcție a clădirilor durează, în medie, 2-3 ani), inevitabil va apărea o deficiență pe piață pentru viitorul prevăzut. De aceea, putem vorbi cu încredere despre un scenariu optimist pentru dezvoltarea situației pe piața imobiliară din Dubai.
În ceea ce privește alte emirate, în opinia mea, Abu Dhabi are perspective foarte bune, în care se acumulează majoritatea veniturilor din petrol. În ceea ce privește emiratele din nord, este mai dificil să oferim prognoze fără ambiguitate. De exemplu, Ajman și Ras Al-Khaimah s-au confruntat cu probleme grave ca urmare a crizei și, se pare, vor avea nevoie de mult mai mult timp pentru a le rezolva decât Dubaiul și Abu Dhabi.
Adică credeți că va rămâne cea mai atractivă piață imobiliară din Dubai în viitorul apropiat?
Da. Și acest lucru se datorează faptului că Dubaiul are cea mai mare și mai dezvoltată piață imobiliară. În ciuda potențialului atractiv viitor al proiectelor din Abu Dhabi, în prezent, numai Dubaiul poate oferi o selecție largă de proprietăți finite cu statut de „proprietate liberă”, permițând străinilor să dețină imobiliare. La aceasta se adaugă cea mai dezvoltată infrastructură din cele șapte emirate, cel mai favorabil climat de investiții și perspective de dezvoltare ulterioară.
Ce segment al pieței imobiliare din Dubai vi se pare cel mai atractiv în acest moment?
Prețurile pieței sunt acum atractive pe toate segmentele. Și dacă vorbim despre achiziția de bunuri imobiliare pentru consum personal (de exemplu, pentru reședința proprie sau pentru a găzdui biroul propriei companii), vă putem recomanda în siguranță utilizarea situației actuale și achiziționarea oricărei proprietăți adecvate la un preț scăzut. Dacă considerăm achiziția de bunuri imobiliare ca investiție, aș recomanda alegerea locuințelor în zonele populare.
Cert este că Dubaiul este un oraș de vizitatori. Peste 90% din cele două milioane de locuitori ai metropolei sunt expatriați. Toată lumea trebuie să trăiască, să muncească, să se relaxeze undeva. Prin urmare, piața de închiriere este foarte dezvoltată. Locuințele în proiectele populare sunt foarte populare, iar veniturile din închirieri în Dubai sunt de două-trei ori mai mari decât pe piețele dezvoltate. În plus, impozitele pe venit, precum și impozitele pe proprietate sunt absente. Toate acestea fac investițiile în imobiliare rezidențiale foarte atractive.
În ceea ce privește birourile, în viitorul apropiat un număr mare de spații de birouri vor fi finalizate și vor intra pe piață, a căror construcție a fost începută chiar înainte de criză. Prin urmare, din punctul de vedere al creșterii valorii și a volumului veniturilor din chirii generate, investițiile în imobiliare de birouri în următorii ani, în opinia mea, arată mai puțin atractive decât, să zicem, investiții în locuințe.
Ce recomandări ați putea oferi cititorilor noștri care se gândesc să cumpere proprietăți în Emirate?
Din partea mea, există o singură recomandare - să cumperi. Piața s-a stabilizat acum, a existat o tendință clară către redresarea și creșterea pieței, dar prețurile nu au reușit încă să crească semnificativ. Deci, dacă cineva a avut gânduri despre cumpărarea de proprietăți în Dubai, acum este momentul.
Mulțumesc pentru conversație. Vă dorim succes.
Puteți obține orice informații suplimentare despre cumpărarea de bunuri imobiliare în Dubai de la specialiștii IMEX Real Estate la tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected]
