Astăzi, avocatul Isa Bin Hyder, fondator și director general al avocaților Bin Haidar și consultanți juridici, va oferi clarificări cu privire la legile care reglementează relațiile dintre proprietarii și chiriașii din Dubai.
Înălțimea Sa Șeic Mohammed bin Rashid Al Maktoum, în calitate de conducător al Dubaiului, a emis Legea nr. 26 din 2007 pentru reglementarea relației dintre chiriașii și proprietarii din Dubai.
Legea menționată anterior a fost emisă în lumina articolelor incluse în Legea federală nr. 5 din 1985 privind leasingul și tranzacțiile civile emise de Guvernul Emiratelor Arabe Unite și modificările acesteia; și Legea federală a probelor nr. 10 din 1992; și Decretul nr. 2 din 1993 privind constituirea unui comitet juridic special pentru soluționarea litigiilor dintre proprietari și chiriași; și Legea nr. 16 din 2007, privind înființarea Organizației de reglementare a pieței imobiliare; toate aceste articole au fost înlocuite de articolele 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 și 36, în conformitate cu Legea nr. 33 din 2008. Secțiunea 1 din această lege prevede că legea ar trebui numită „Legea nr. 26 din 2007 privind reglementarea relațiilor dintre proprietarii și chiriașii imobiliari din Emiratul Dubai”.
Articolul 2 (înlocuit) definește semnificația cuvintelor și a termenilor folosiți în continuare și prevede ca cuvântul „Emirat” să fie utilizat îngust și numai în sensul „emiratul Dubai”, adică legea să gestioneze numai bunurile imobiliare situate în emirat. Dubai. Și cuvântul „comitet” înseamnă un comitet legal care se ocupă de soluționarea litigiilor care apar între proprietari și chiriași, care sunt identificați drept proprietar și chiriaș. În același timp, articolul 3 (modificat) prevede amploarea validității juridice a dispozițiilor prezentei legi care se aplică terenurilor și imobilelor închiriate în Emirat, cu excepția unităților imobiliare create de persoane fizice - „persoane fizice” sau organisme corporative - „agenții oficiale și corporații "pentru relocarea gratuită a propriilor angajați.
Paragraful "A" al articolului 4 (modificat) clarifică faptul că relația dintre locator și locatar trebuie construită în conformitate cu contractul de închiriere, care include o descriere a bunului închiriat, scopul contractului de închiriere, validitatea și costul contractului de închiriere, metoda de plată, numele proprietarului în cazul dacă acesta din urmă nu este proprietar și a desemnat o companie specializată să efectueze operațiuni de închiriere în numele său. Conform alineatului "B" din prezentul articol, toate contractele și orice completări la acestea trebuie să fie înregistrate la „Organizația de reglementare a pieței imobiliare”, iar articolul 5 prevede necesitatea determinării perioadei de închiriere. Dacă această perioadă nu a fost convenită în avans sau dacă este dificil să se stabilească durata contractului de închiriere, atunci contractul de închiriere trebuie limitat la perioada desemnată pentru plata chiriei. În același timp, articolul 6 încorporează conceptul de confirmare reciprocă a reînnoirii, care prevede că „dacă perioada de închiriere a expirat deja și chiriașul continuă să locuiască în proprietate fără obiecțiuni din partea locatorului, atunci un astfel de contract ar trebui să fie considerat prelungit la același "și pentru aceeași perioadă sau un an, în funcție de perioada care este mai scurtă."
Pe de altă parte, articolul 7 avertizează ambele părți cu privire la un contract de reziliere unilaterală a contractului de închiriere și interzice anularea unilaterală a contractului pe durata acestuia, întrucât o astfel de anulare trebuie să se producă prin acordul reciproc al părților și în conformitate cu dispozițiile prezentei legi.
Deși articolul 8 prevede sub-chiriași, în cazurile în care Legea sau locatorul permite chiriașului principal să sublateze chiriașului unitatea închiriată de bunuri imobiliare, toate aceste relații sunt supuse acelorași condiții ca și contractul de închiriere principal.
În consecință, chiriașul nu are dreptul de a locui în unitatea imobiliară închiriată după expirarea contractului de închiriere, cu excepția cazului în care locatorul acceptă în mod explicit extinderea acestui contract de închiriere.
Paragraful "A" din articolul 9 prevede că ambele părți sunt obligate să determine costul contractului de închiriere. Dacă această condiție a fost neglijată sau a fost dificil să o demonstreze, atunci prețul de închiriere ar trebui să fie determinat în conformitate cu prețurile altor unități similare de imobiliare, iar partea care determină această valoare în conformitate cu punctul "B" din acest articol ar trebui să fie comitetul menționat anterior. , întrucât vor fi luate în considerare criteriile pentru creșterea periodică a costului chirii, corespunzător coeficientului de inflație și situației economice din Emirat sau a altor factori pe care comitetul consideră că sunt necesare. În acest sens, acest comitet ar trebui să participe și la stabilirea criteriilor pentru creșterea costului chirii, care ar trebui să fie în concordanță cu situația economică generală, în conformitate cu articolul 10 din prezenta lege. În același timp, articolul 11 prevede drepturile locatarului cu privire la beneficiile oferite în proprietatea pe care o închiriază, cum ar fi parcare auto, piscine și așa mai departe. Iar articolul 12 descrie metoda și timpul de determinare a costului chirii. Dacă nu a fost încheiat niciun contract, plata trebuie făcută în patru părți egale pe parcursul anului. Articolul 13 (modificat) permite ambelor părți să modifice condițiile contractului sau să crească / să scadă costul chirii. În cazul în care nu există niciun contract, acest comitet stabilește o valoare justă. În această situație, orice parte care dorește să prezinte o modificare sau o corecție este obligată să notifice celeilalte părți cu cel puțin 90 de zile în avans, cu excepția cazului în care s-a convenit altfel, în conformitate cu articolul 14. În plus, articolul 15 stabilește că locatorul trebuie să să predea o unitate de bunuri imobiliare în stare corespunzătoare pentru utilizare, cu excepția cazului în care au existat acorduri preliminare privind furnizarea către chiriaș fără finalizare definitivă, astfel încât chiriașul să o facă singur. În plus, articolul 16 prevede că locatorul trebuie să efectueze periodic reparații programate și cosmetice, fără a schimba condițiile pentru închirierea bunului sau a încălca, din orice motiv, condițiile de utilizare de către chiriașul spațiilor care i-au fost închiriate (art. 17).
Pe de altă parte, proprietarul trebuie să își dea acordul chiriașului pentru ca acesta din urmă să se poată reprezenta în organismele oficiale, primind autorizații pentru lucrări de decorare sau reparații, asigurându-se că aceste lucrări nu afectează structurile de construcții ale imobilului. În același timp, articolul (19) obligă chiriașul să plătească chiria la timp și permite locatorului să ia un depozit în numerar de către chiriaș, ca garanție pentru lucrările de reparații imobiliare la sfârșitul contractului (articolul 20). De asemenea, articolul 21 prevede că chiriașul este obligat să restituie proprietatea închiriată în aceeași condiție în care a fost primită inițial, cu excepția unei amortizări fizice naturale, în același timp cu plata tuturor taxelor și taxelor necesare în conformitate cu articolul 22.
În același timp, articolul 23 avertizează chiriașul de a efectua orice îmbunătățiri pe care le-a stabilit în timpul plecării sale din spațiile închiriate, cu excepția cazului în care ambele părți au convenit altfel. Mai mult, articolul 24 avertizează chiriașul cu privire la transferul sau subînchirierea spațiului închiriat către cineva, cu excepția cazului în care s-a obținut acordul scris al locatorului. Pe de altă parte, articolul 25 definește cazurile în care chiriașul trebuie să aibă dreptul să părăsească bunul închiriat înainte de expirarea contractului de închiriere, de exemplu, incapacitatea de a plăti contractul de închiriere după primirea unui avertisment sau subînchirierea spațiilor închiriate fără cunoștința proprietarului imobilului sau folosirea spațiilor închiriate. în scopuri ilegale sau utilizarea acesteia într-o manieră care încalcă ordinea publică și etica socială sau dacă chiriașul părăsește contractul de închiriere Acest spațiu în scopul activității sale, fără a se stabili în el sau dacă proprietatea închiriată se află într-o stare apropiată de distrugere sau dacă chiriașul nu respectă condițiile prevăzute de lege sau dacă dezvoltarea arhitecturală a Emiratului impune distrugerea proprietății închiriate.
Un avertisment cu privire la toate cele de mai sus ar trebui trimis printr-un notar public sau prin poștă înregistrată. În plus, proprietarul poate solicita, de asemenea, eliberarea unei unități imobiliare la sfârșitul contractului de închiriere, dacă este necesară pentru demolarea sau reconstrucția clădirii sau dacă spațiul închiriat trebuie să fie reparat sau dacă proprietarul dorește să utilizeze imobilul pentru a fi închiriat sau transferat cuiva rudele lor apropiate În acest caz, proprietarul este obligat să anunțe chiriașul motivele care îl obligă să părăsească spațiul cu cel puțin 12 luni înainte de data plecării planificate din spațiul închiriat, în același mod indicat mai sus.
Dacă comitetul menționat a acordat locatorului dreptul de a repara proprietatea închiriată, pe care intenționează să o folosească pentru propriile sale nevoi sau pentru nevoile familiei sale imediate, locatorul nu are dreptul să închirieze această proprietate niciunui terț și poate face acest lucru numai prin expirarea unei perioade de doi ani, dacă aceasta este locuință, și a unei perioade de trei ani, dacă imobilul este utilizat în alte scopuri, din momentul confirmării lucrărilor de reparație și cu excepția cazului în care Comitetul autorizat decide altfel. În plus față de cazurile menționate anterior, chiriașul poate solicita Comitetului o decizie privind plata compensației pentru pierderile suferite.
Pe de altă parte, articolul 27 prevede că contractul de închiriere nu poate fi reziliat din cauza decesului locatorului sau locatarului, iar contractul de închiriere trebuie să continue cu cesionarii. Dacă succesorii chiriașului insistă asupra rezilierii contractului de închiriere, contractul poate fi reziliat la treizeci de zile de la primirea de la aceștia a unei notificări scrise trimise locatorului sau la sfârșitul contractului, în funcție de ce dată este mai apropiată.
Secțiunea 28 prevede că chiriașul nu trebuie să sufere nicio pagubă în transferul proprietății asupra unui alt proprietar, cu condiția ca datele contractului de închiriere să fie fixate cu proprietarul anterior care a vândut proprietatea unui alt proprietar.
În același timp, articolul 29 (modificat) oferă locatarului dreptul de a se întoarce la aceeași unitate de locuințe în cazul în care locatorul a efectuat o reparație majoră și o reconstrucție completă, sau o reparație obișnuită, în locuințele închiriate după stabilirea unui nou preț de închiriere. Prin urmare, chiriașul trebuie să aibă un drept prioritar de a închiria aceeași proprietate, cu condiția să-și confirme dorința de a închiria această proprietate în termen de treizeci de zile de la primirea de către locator a unei notificări cu privire la această proprietate.
În plus, articolul 30 protejează beneficiarul de anularea contractului de închiriere dacă contractul întocmit de chiriașul principal a fost confirmat de locator. Iar articolul 31 îl obligă pe chiriaș să stabilească costul contractului de închiriere, chiar dacă locatorul a lansat un proces pentru eliberarea bunurilor pe durata întregii creanțe, până la emiterea unei ordonanțe judecătorești.
Articolul 32 permite ambelor părți să convină asupra arbitrajului și autorizează comitetul relevant să emită orice decizie internă privind restabilirea drepturilor ambelor părți până la o decizie finală prin arbitraj. Mai mult, articolul 33 acordă autorității comitetului competent să numească arbitri la cererea oricăreia dintre părți, având în vedere că numărul acestora trebuie să fie egal sau suplimentat cu suma convenită în avans. În plus, articolul 34 interzice locatorului să deconecteze utilitățile din imobiliare sau să restricționeze accesul locatarului la acestea. În acest caz, chiriașul poate depune o plângere la poliție sau la Comitetul relevant, în timp ce articolul 35 prevede modalitățile de punere în aplicare a deciziilor privind eliberarea de bunuri imobiliare prin intermediul acestui comitet, care este obligat să depună o cerere la Divizia de aplicare a legii din Dubai pentru consolidarea și aplicarea deciziilor sale.
De fapt, această lege mărită a clarificat multe dintre pozițiile legate de relațiile de închiriere din Dubai și a prevăzut pe deplin modalități de a stabili o relație de închiriere între un proprietar și un chiriaș, precum și metode pentru determinarea ratelor de închiriere, drepturilor și obligațiilor părților. Și, în ciuda faptului că legea prevede că „contractul este considerat legătura dintre părțile care l-au încheiat”, această lege intervine în protejarea drepturilor fiecăreia dintre părți, astfel încât să nu fie exploatată de cealaltă parte.
În consecință, proprietarul imobilului nu își poate demonstra aroganța față de proprietatea sa și poate încheia contractul de închiriere unilateral, schimbă perioada de închiriere și valoarea acesteia și, de asemenea, îl evacuează pe chiriaș în orice moment convenabil pentru el. De aceea, această lege modificată a fost emisă pentru a stabiliza relațiile de închiriere și a forța toate părțile în justiție, prin instituirea unor reguli imparțiale comune tuturor, anunțate mai sus, cu scopul de a reglementa relațiile de închiriere, astfel încât toate părțile să poată trăi în pace și securitate și unde fiecare dintre părți, aș avea dreptul la o reședință fericită în acest emirat, care înflorește sub îndrumarea înțeleaptă a domnitorului său - șeicul Mohammed bin Rashid Al Maktoum, care a emis această lege și modificările acesteia. Sperăm să apară legi similare în toate celelalte emirate ale Emiratelor Unite, astfel încât toți oamenii să se poată bucura de șederea lor în această țară ospitalieră și sigură.
