Consultanță imobiliară Rustar
V-ați gândit vreodată că atunci când o persoană cumpără un apartament pe credit, în cele din urmă plătește pentru el jumătate până la două ori. S-a gândit că acest lucru va deprima viitorii debitori, deoarece nu toată lumea este pregătită să cumpere locuințe la un preț „dublu”. Și convingerile de genul „investești în viitorul tău” mângâie puțini bani, indiferent de ce, îmi pare rău. Și în zadar, deoarece puteți demonstra matematic că timpul este într-adevăr mai scump decât banii, iar un împrumutat care ia un împrumut pe termen lung este probabil să beneficieze.
Realitatea de astăzi este în continuă schimbare a prețurilor pentru lucruri și bunuri (inclusiv metri pătrați). De regulă, prețurile imobiliare sunt mai mari decât au fost - din cauza inflației. Banii se depreciază treptat, iar lucrurile, dimpotrivă, devin mai scumpe. Dacă prețurile pe metru pătrat rămâneau aceleași ani de zile, împrumutatul ar fi fost într-adevăr mângâiat doar de faptul că, deși a plătit în plus pentru apartament, a investit acești bani în familia și copiii săi. Cu toate acestea, datorită inflației, aceasta nu este singura consolare. Creșterea prețurilor la metrul pătrat „consumă” treptat supraplata. Desigur, pot exista recesiuni și stagnări pe piață, dar acest lucru nu este amenințat în mod clar de piața imobiliară din Dubai - iar pe termen lung - timp de 10-20 de ani - metri pătrați vor fi în continuare vizibil mai scumpi decât acum.
Dacă piața crește treptat, atunci plata în exces a împrumutului de 1,5 - 2 ori se suprapune cu faptul că apartamentul în sine în acest timp va crește în preț de mai multe ori. Dar de ce depinde această creștere? Există o rată critică de creștere a pieței, peste care creșterea prețurilor la apartamente depășește plățile excedentare ale împrumuturilor și sub aceasta nu. Adică, dacă piața crește în medie mai repede decât această valoare, atunci împrumutatul beneficiază de o creștere a costului unui apartament cumpărat în datorie. Pentru ca piața să compenseze pe deplin plata creditelor, este suficientă o creștere minimă - o medie de 3-5% pe an. Aceasta este mult mai mică decât rata actuală a inflației. Dacă rata de creștere a pieței este la un nivel de 10-20% pe an, atunci beneficiul pentru împrumutat este evident.
Exemplul nr. 1
Împrumut standard
Luați parametrii standard ai unui împrumut pentru locuințe: termen - 10 ani, rată - 30% din costul locuinței și rata dobânzii - 12%. Calculele noastre arată că, cu acești parametri ai împrumutului, este suficient ca piața să crească în medie cu 3,6% pe an. Apoi, suma cu care apartamentul va crește în preț în 10 ani, este exact egală cu plata în exces. Dacă prețurile de pe piață în acești 10 ani vor crește, în medie, mai repede decât 3,6% pe an, atunci o creștere a costului unui apartament va trece peste plata în exces a unui împrumut. Să presupunem că am luat un apartament în valoare de 300 de mii de dolari pe credit. Atunci plata în exces pentru 10 ani va fi de aproximativ 127 de mii de dolari. Însă, în decursul anilor, costul unui apartament cu o creștere a pieței de 3,6% pe an va ajunge la aproximativ 427 mii USD
Exemplul nr. 2
Declasare zero
Vom lăsa aceiași parametri (termen de 10 ani, rata dobânzii - 12% pe an), doar plata anticipată va fi zero. Produs bancar recent popular. În consecință, pentru a „închide” plata în exces pentru un apartament, piața ar trebui să crească ceva mai rapid - cu 4,8% pe an.
Dependența este de înțeles: cu cât o persoană ia mai mult, cu atât mai mult depășește. Cu cât este mai mică plata, cu atât mai mare ar trebui să fie creșterea pieței. Ce se întâmplă cu apartamentul nostru pentru 300 de mii de dolari? În acest caz, plata în exces pe împrumut pentru 10 ani va fi de aproximativ 180 de mii de dolari. Dar un apartament cu o rată de creștere a pieței de 4,8% pe an va costa aproximativ 480 de mii de dolari.
Exemplul nr. 3
Să presupunem că luăm un împrumut cu o reducere de 30%, la 12% pe an, dar pentru o perioadă de 30 de ani. Se dovedește că acum piața ar trebui să crească mai lent - doar 2,8% pe an, pentru a „mânca” plata în exces pentru 30 de ani. Deci, cu cât termenul este mai lung, cu atât este mai scump apartamentul. În această situație, peste 30 de ani, plata în exces va fi chiar mai mare decât costul inițial al apartamentului. Adică plata în exces pentru un apartament în valoare de 300 mii USD va fi de 380 mii dolari. Dar un apartament de 30 de ani cu un ritm de creștere a pieței de 2,8% pe an va costa deja 680 de mii de dolari.
În ceea ce privește comportamentul celui de-al treilea parametru al împrumutului - rata dobânzii, nu necesită o explicație separată. Este evident că cu cât procentul este mai mare, cu atât rata de creștere a pieței este mai mare.
Deci, principalele recomandări pentru achiziționarea unui apartament pe credit de la consultanții RustaR Real Estate:
- Cu cât este mai scăzută plata creditului, cu atât piața trebuie să crească mai rapid pentru a compensa plata în exces și invers. Adică cu cât împrumutați mai mulți bani, cu atât depindeți de piață.
- Cu cât este mai lungă perioada pentru care împrumutatul ia un împrumut, cu atât câștigul este mai mare. Aceasta este puterea dobânzii compuse - rambursați împrumutul în acțiuni egale, iar prețurile de piață cresc exponențial.
- Cu cât rata împrumutului este mai mare, cu atât piața trebuie să crească mai rapid pentru a compensa plata în exces. Adică, ratele de împrumut ridicate plătesc la rate mari de creștere a pieței: dacă piața rămâne nemișcată, împrumuturile la dobânzi mari nu sunt profitabile.
Depozite surpriză sau de ce Bill Gates a cumpărat o casă pe credit
V-ați întrebat vreodată de ce în Occident oamenii cumpără întotdeauna locuințe pe credit, chiar și cu bani? Atât milionarii, cât și foștii președinți devin împrumutați. De aceea sunt milionari: știu să numere bani. Chiar dacă o persoană are bani, este mai profitabil pentru el să o investească în afaceri, în afacerea sa sau în stocuri și, în cele din urmă, trebuie doar să o pui într-o bancă pentru un depozit. Iar cumpărarea unui apartament nu este cu banii proprii, ci cu banii banci. Chiar și pe o depunere pentru perioada în care împrumutatul plătește împrumutul, „scade” de mai mult de două ori, comparativ cu suma acordată pentru a plăti împrumutul.
Iată un exemplu concret. Să spunem că cumpărăm un apartament pentru 300 de mii de dolari. Parametrii împrumutului: termen - 10 ani, plata în avans - zero, rata dobânzii la împrumut - 12%. Peste 10 ani, „plata în exces” pentru un apartament va fi de aproximativ 180 de mii de dolari, adică aproximativ 60% din costul inițial al locuinței. Dar am luat un împrumut de la bancă. Și și-au pus 300 mii de dolari pe un depozit la 8% pe an. După 10 ani, această sumă va crește până la 647 de mii de dolari, adică de peste 2 ori. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că la faza inițială depozitul va rămâne în urma plăților de împrumut, iar undeva la jumătatea termenului începe să le depășească. De obicei, o persoană face comparații pentru primul an de investiții și este dezamăgită, dar din anumite motive, puțini se gândesc la perspectivă. Și în viitor, suma care crește în contul de depozit este garantată să depășească plățile pentru un împrumut la domiciliu, care sunt plătite în rate egale pe întreaga perioadă.
Împrumutatul nu are nimic de pierdut.
Care dintre cele de mai sus putem concluziona? Se dovedește că, în aproape orice situație de pe piață, pe lângă criza financiară sau politică mondială, cumpărarea unei case la credit este o afacere profitabilă, chiar dacă aveți bani pentru a cumpăra un apartament. Cu toate acestea, pe lângă matematică, psihologia nu este mai puțin importantă în viață. Dacă nu vă simțiți confortabil, investiți în instrumente financiare - toate cele de mai sus nu sunt pentru dvs. Dacă sunteți gata să vă alăturați culturii financiare - nu uitați, cu împrumuturi pentru locuințe este puțin probabil să pierdeți nimic.
