În Dubai, care a cunoscut un boom al construcțiilor în ultimii șase ani, prețurile imobiliarelor au scăzut cu 4%. Potrivit Gulf News, prețurile proprietăților în cele mai prestigioase proiecte situate în zonele Burj Dubai („Turnul Dubaiului”) și insula creată de omul Jumeirah, au scăzut cu 20-40%.
Cu întrebări despre criză, scăderea prețurilor imobiliare și modalități de protejare a investitorilor, am apelat la avocatul Ahmed Kashwani, partener de conducere al firmei de avocatură Kashawani și Angelika Șcheglova, directorul companiei imobiliare Dacha Real Estate.
Se poate părea că mulți investitori de pe piața imobiliară locală caută o cale de ieșire din impas. Care este motivul pentru asta - o recesiune generală în economie sau altceva?
Mulți investitori imobiliari din Emiratele Unite se află într-o situație foarte dificilă. Criza și inflația au dus la o schimbare a statutului financiar al multora dintre ei. Întârzierile nejustificate ale construcției de instalații și, uneori, anularea lor completă, subminează constant încrederea pe piața din Dubai, ceea ce nu atât de mult timp părea de neconceput și absolut de încredere.
Prin urmare, în prezent, dorința prioritară a investitorilor din Dubai de a-și rambursa integral fondurile investite este complet de înțeles. Din păcate, acest lucru nu este întotdeauna posibil, dar există o serie de soluții alternative care ajută la ieșirea din această situație cu cele mai mici pierderi.
Ce opțiuni sunt oferite investitorilor?
Nu există atât de multe opțiuni pe care ni le-am dori, dar există totuși. Luați, de exemplu, cei care au investit în mai multe construcții în curs de la un dezvoltator, unde fiecare dintre obiecte a fost doar parțial plătit. Astfel de investitori pot fi sfătuiți să reducă numărul de obiecte prin recalcularea fondurilor deja depozitate, achitând astfel total sau aproape complet la nivelul în care nu sunt necesare alte plăți pe o perioadă lungă de timp.
Puteți sfătui, de asemenea, să reduceți costul obiectului. Până la urmă, mulți au cumpărat imobiliare la prețuri care astăzi sunt departe de realitate. De exemplu, costurile pe pătrat în unele proiecte s-au ridicat la 5000 de dirhami, iar construcția lor nu a început încă. Și dacă comparăm trecutul cu prețurile de astăzi de 1000 dirhami pe pătrat, este foarte dificil să justificăm continuarea plăților pentru un proiect neterminat sau neînceput, la prețuri de 5 ori mai mari decât prețurile actuale ale pieței.
Puteți, de asemenea, să sfătuiți investitorii, să încercați să conectați plățile la etapele de construcție și nu la datele calendaristice sau să le întârziați până la finalizarea proiectului.
În calitate de speculanți, nu au realizat mulți dezvoltatori că mai devreme sau mai târziu piața s-ar prăbuși?
Desigur, au înțeles. Dar, după cum știți, cine nu își asumă riscurile ... Iar investitorii și-au asumat riscurile, dar nimeni nu a anulat legile pieței. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă în niciun fel că drepturile investitorilor nu ar trebui protejate. Multe în exces și, așa cum vedem acum, au avut încredere completă în mod nejustificat pe piață, pentru că au avut noroc și mult timp piața le-a permis să câștige bani grozavi. Nu-i învinovățiți și să nu-i mai pedepsim.
Nu crezi că principala „lovitură” a căzut asupra dezvoltatorilor? Mai mult, ei nu sunt întotdeauna vinovați de întârzieri în construcții? Este corect să obligăm dezvoltatorii să revizuiască condițiile contractelor pe care investitorii le-au convenit?
Un contract este un acord voluntar al părților care stabilește, modifică sau încetează drepturile și obligațiile acestora. Prin urmare, problema intenției uneia dintre părți de a-și rezilia obligațiile din contract este admisibilă și legală. Nu putem decât să vă atragem atenția asupra faptului că majoritatea contractelor sunt foarte unilaterale - sunt scrise în interesul dezvoltatorilor și nu protejează în niciun fel interesele investitorilor. Într-o serie de cazuri, până în prezent, investitorii nu au primit nici măcar astfel de contracte de vânzare, iar plățile lor au fost efectuate pe baza doar a formularelor de rezervare imobiliară. În unele cazuri, clienții noștri nu au nici măcar formulare de rezervare, ci doar copii ale cecurilor sau transferurilor bancare făcute pe baza unor acorduri verbale. Doar asistența la timp a unui avocat profesionist vă va ajuta să înțelegeți toate detaliile contractului pentru a vă proteja cel mai eficient drepturile și a vă conforma îndatoririlor, fără a încălca drepturile celeilalte părți și luând în considerare toate nuanțele.
Cât de competenți legal sunt contractele de cumpărare și vânzare, în ciuda faptului că, în majoritatea cazurilor, încalcă drepturile investitorilor?
Practic, contractele au fost redactate în mod legal foarte competente, ceea ce a înșelat un număr foarte mare de investitori. De aceea, vorbim întotdeauna despre nevoia de a căuta soluții reciproc avantajoase, de a negocia cu dezvoltatorul și de a contacta instanțele doar în cazuri extreme. A conduce un proces și, în plus, a câștiga un caz în instanță este un proces lung și stresant. Și înainte de a intra într-o relație judiciară, trebuie să vă asigurați că, la momentul primirii hotărârii judecătorești în favoarea dvs., inculpatul va avea ceva de răspuns.
Contul de escrow trebuia să poată economisi și apoi să returneze fondurile investitorilor, nu?
Ai absolut dreptate. Unul dintre cei mai importanți pași făcuți de Guvernul Dubaiului pentru protejarea investițiilor străine, precum și pentru creșterea fiabilității pieței imobiliare din Dubai, a fost adoptarea în 2007 a Legii nr. Legea prevede că toate veniturile bănești din vânzarea de bunuri imobiliare în stadiul „off plan” (proiectare și construcție) ar trebui creditate într-un cont special și utilizate în viitor numai pentru a finanța această construcție specială. În cazul încălcării condițiilor de construcție, Autoritatea de Supraveghere a Pieței Imobiliare din Dubai (RERA) are dreptul să înghețe fondurile disponibile pe contul de garanție, iar în caz de faliment al dezvoltatorului sau anularea proiectului, investitorii vor primi compensații. Astfel, RERA acționează ca arbitru în soluționarea litigiilor dintre cumpărător și dezvoltator. Cu toate acestea, în practică, situația este diferită.
Adică, astăzi sistemul încă nu este suficient de eficient pentru a inspira din nou investitorii cu încredere?
Nu putem vorbi despre funcționarea ineficientă a sistemului. Putem afirma doar că, din păcate, niciun sistem nu este asigurat împotriva dezvoltatorilor fără scrupule. În prezent, sunt elaborate o serie de facturi noi, a căror adoptare va ajuta Dubaiul să-și recapete încrederea investitorilor și să depășească în mod adecvat criza.
Cum rezolvi litigiile astăzi?
Practic, prin negocierea cu dezvoltatorii, atât în numele, cât și împreună cu clienții. Sarcina noastră principală este să realizăm acorduri reciproc avantajoase între părți, respectând în același timp toate formalitățile necesare. Dacă negocierile nu duc la rezultatul dorit, nu avem altă opțiune decât să mergem în instanță.
Dacă proiectul este „înghețat”, dezvoltatorul este obligat să compenseze investitorul pentru investițiile sale?
Răspunsul la această întrebare este clar și clar exprimat în paragraful D 11 al articolului Legii nr. 9 din 2009, și anume: „Dacă construcția obiectului este suspendată din motive care nu sunt sub controlul dezvoltatorului, dezvoltatorul are dreptul să rezilieze contractul deducând 30% din suma plătită de investitor” .
Întârzierile în termeni apar pe orice piață imobiliară. Dar ce este considerat acceptabil?
Articolul 17 din Legea nr. 8 din 2007 prevede că, dacă construcția imobilului nu a fost demarată în termen de șase luni de la data emiterii autorizației de vânzare a bunurilor imobiliare „off plan” fără un motiv valabil sau acceptabil, dezvoltatorul este exclus din registrul oficial, care are dreptul să desfășoare activități.
Poate cineva să controleze asta?
După cum am menționat deja, RERA, Autoritatea de Supraveghere a Pieței Imobiliare din Dubai, este responsabilă de monitorizare, a cărei sarcină principală este actualizarea în timp util a bazei de date privind înregistrarea de noi obiecte, etapele construcției în desfășurare, precum și furnizarea de informații despre obiectele suspendate sau „înghețate”.
Nu există o astfel de practică - când anulați construcția unui obiect, plătiți anumite penalități?
Să ne întoarcem din nou la Legea nr. 9 menționată anterior, care consacră în mod clar următoarele pedepse:
- Dacă proiectul este construit cel puțin 80%, dezvoltatorul are dreptul să rețină integral suma deja plătită de investitor și să solicite rambursarea contractului rămas.
- Dacă proiectul este construit cel puțin 60%, dezvoltatorul are dreptul de a rezilia contractul și de a reține 40% din costul total al obiectului.
- Dacă construcția proiectului nu a ajuns la 60%, la încheierea contractului, dezvoltatorul are dreptul să rețină 25% din costul total.
Aceste penalități sunt impuse numai investitorilor, așa cum este legea în ansamblu.
În termeni legali, ce trebuie făcut pentru a recâștiga încrederea investitorilor?
Economia Dubaiului depinde în mare măsură de comerț, investiții și turism. Cu toate acestea, politica monetară recentă din țară a adus o lovitură serioasă dezvoltării economice a statului. Potrivit experților, modelul de dezvoltare economică din Dubai depinde foarte mult de capitalul străin și de proiectele internaționale de amploare. Guvernul trebuie să elaboreze un program care să stimuleze economia în viitorul apropiat, altfel va fi dificil să recâștigi încrederea investitorilor pe termen scurt.
De regulă, nimeni nu crede că, în primul rând, trebuie să puteți naviga în legile care reglementează tranzacțiile de vânzare și vă protejează drepturile. Apelarea la timp către profesioniștii bine consacrați pe piața imobiliară va ajuta la obținerea de informații complete despre proiecte și prețuri, precum și sprijinul juridic necesar, care, fără îndoială, va ajuta la accelerarea semnificativă a procesului, la economisirea timpului și a banilor, la economisirea nervilor.
Cabinetul de avocatură Kashwani și Dacha Real Estate sunt întotdeauna la dispoziția dumneavoastră.
Gama serviciilor noastre:
- Achiziționarea și vânzarea de apartamente și vile finisate;
- Achiziționarea și vânzarea de birouri și spații neproducătoare;
- Planificarea și implementarea investițiilor în scăderea prețurilor de criză;
- Înainte și serviciul post-vânzare (pregătirea unui pachet de documente pentru vânzarea bunurilor);
- Închiriere de spații rezidențiale și nerezidențiale;
- Consultații ale avocaților pe probleme imobiliare;
- Înregistrarea firmelor și a companiilor offshore;
- Toate tipurile de consiliere juridică.
