Aceste întrebări și alte întrebări au fost puse de Dr. Mahdi Al Aswad, director general al Halcon Rea l Estate. De asemenea, a încercat să le răspundă analizând situația actuală pe piața imobiliară din Emiratele Unite
Ratele dobânzii la împrumuturi ar trebui să fie într-adevăr atât de mari?
Dobânda pentru împrumuturile stabilite de băncile centrale are un anumit impact asupra pieței locuințelor. Atunci când ratele de creditare scad, prețurile la casă cresc invariabil și invers.
Dar ce să faci cu ratele dobânzilor stabilite de instituțiile care oferă finanțare ipotecară? Ce influență au asupra pieței imobiliare din țară? Această întrebare merită pusă pe o piață precum Emiratele Arabe Unite, unde dirhamul este legat de dolar, iar ratele împrumuturilor rămân la 9-10%. Până la urmă, atunci scenariul „Dacă ratele dobânzilor scad, prețurile locuințelor vor crește și invers” nu funcționează.
Împrumuturile sunt prea scumpe
Explicația de ce ratele dobânzilor la împrumuturile din EAU sunt mari este destul de simplă - ratele dobânzilor în dirhami sunt mai mari decât dobânda bancară în dolari. Motivele pentru care ratele creditelor sunt mari sunt mult mai complexe și nu atât de ușor de înțeles.
Trebuie să vă întrebați de ce băncile vă taxează cu 9,5% atunci când dirhamul a fost menținut în mod artificial față de dolar timp de mai mulți ani. Aceasta nu este principala rată a dobânzii a băncilor, despre care vorbim, ci cele două-trei la sută suplimentare pe care băncile le adaugă „de sus” la produsele lor. De ce nu poate fi 1,5%? Obținerea unui împrumut în dolari înseamnă o linie de dobândă de 5,5%, iar un împrumut în dirhams te costă 9,5%. Este o prostie.
Pe piețele dezvoltate, creditorii sunt de obicei criticați pentru neglijență în ceea ce privește standardele de creditare a locuințelor. Aici putem critica în sens invers. Băncile spun că ar trebui să își țină cont de riscuri atunci când acordă împrumuturi pentru locuințe pe o piață emergentă.
Sunt de acord că piața imobiliară a Emiratelor nu este la fel de stabilită, de exemplu, europeană sau americană, dar există elemente de risc pe toate piețele, indiferent de gradul lor de dezvoltare. Și, desigur, riscurile nu pot dubla numărul, așa cum se întâmplă aici. Va trece puțin mai mult timp și toate consecințele acestui lucru vor deveni evidente.
Impact negativ
Când vorbim despre chirie, din punct de vedere al restricțiilor privind limita superioară a costului acesteia și controlul asupra contractului de închiriere, vedem că această problemă preocupă mulți.
Controlul asupra creșterii prețurilor de închiriere afectează fără îndoială proprietarii (investitorii) de locuințe, care le închiriază proprietatea chiriașilor. Datorită interesului ridicat al băncilor la împrumuturi, investitorii se găsesc între o piatră și un loc greu. În acest moment, proprietarii de case nu au voie să crească chiriile anuale cu mai mult de 7%, dar băncile continuă să perceapă 9,5% pentru creditele acordate. Ei bine, și cum ar trebui să vă intereseze furnizarea pieței cu un astfel de produs precum locuința, obținând un profit de 7% pe an, în timp ce plătiți băncii 9,5%? Minusul este de 2,5%, ceea ce nu este foarte atractiv pentru investitori și cumpărătorii potențiali de locuințe.
Piețele imobiliare se dezvoltă de obicei datorită prezenței a doi factori: oferta / cererea și finanțarea. În Emiratele Unite, problemele ofertei / cererii sunt discutate foarte des și peste tot. Din păcate, importanța de a avea un factor precum finanțarea ipotecară și costurile asociate este de obicei redusă.
Cu toate acestea, împrumuturile pentru locuințe astăzi reprezintă o problemă mai importantă care sprijină piața ca niciodată, întrucât o cantitate imensă de imobiliare se apropie de etapa de finalizare și punere în funcțiune. În final, oamenii ar trebui să poată cumpăra imobiliare la prețuri accesibile, iar valoarea banilor în acest caz devine un factor cheie care arată dacă își pot permite sau nu.
Ce să faci
Mi se pare că astăzi ne aflăm într-o situație în care a merge mai departe înseamnă pentru bănci o revizuire a ratelor dobânzilor mari ale creditelor ipotecare. Cum putem echilibra între „plafonul” fixat de creșterea chiriilor și plata dobânzii la împrumuturile către bănci? Cum putem depăși aceste rate ridicate ale dobânzii?
O modalitate este de a încuraja investitorii și promotorii să finanțeze proiecte și să cumpere imobiliare pe cont propriu, lăsând băncile „peste bord”. Problema este că aceasta va limita drastic dezvoltarea pieței. Și când piața imobiliară este ca în EAU, unde toată lumea ar trebui să fie ocupată și interesată, există riscul de stagnare.
Pe baza experienței mele, voi spune că sunt mulți oameni care vin la noi și cumpără imobiliare, iar când le spunem că pot obține 75-80% din finanțare, sunt pur și simplu fericiți. Dar apoi o bancă intră în acțiune care îi șochează cu ratele dobânzilor. Mulți cumpărători sunt familiarizați cu ratele de creditare din Londra sau SUA și acest lucru, fără îndoială, îi împiedică să facă o achiziție în Emirate. Ei ar trebui să se gândească deja de două ori înainte de a decide să cumpere o proprietate aici.
Viitorul
Punctul meu este că ratele ridicate la împrumuturile locale din Emiratele Arabe Unite lasă astăzi loc pentru prețuri mai mici, care merită să fie urmate, iar această nouă piață imobiliară se va muta la maturitate și va exista o mulțime de locuri pentru o concurență sănătoasă. Să urmărim dezvoltarea evenimentelor.
